沒錢了？

8 月 7日，市場傳出碧桂園尚未兌付境外兩筆、共計 2250 萬美元的美元債利息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為 5億美元，期限分別為 5.5NC3.5 和 10NC5，到期日分別為 2026 年 2 月 6 日和 2030 年 8 月 6 日。碧桂園是中國數一數二的標桿性大型房企，如果違約，將對房地產和金融體系造成巨大沖擊和連鎖反應。

圖 前20名房企中資美元債存續規模（億美元）（標紅為違約主體）

來源：天風，樂思輿情

8月8日，碧桂園承認企業出現階段性流動壓力。

8月10 日， 碧桂園在港交所公告，預期上半年度凈虧損約人民幣 450 億元至 550 億元。碧桂園公告稱預計凈虧損主要是由于房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。實際上，公司2022年已經虧了61億元，也是20年來的首次虧損：

圖 碧桂園歸母凈利潤、經營現金流量凈額及同比增長率（2007-2022）

來源：碧桂園年報，樂思輿情

實際上，碧桂園的問題在上個月就已經出現端倪——

7月19日，碧桂園服務總裁李長江及其配偶黃志華突然減持 322.79萬股碧桂園服務股，套現2824.72萬港元。

7月21日，碧桂園微博發文，宣布企業的工作重點從“四保”——“保交樓、保資產、保安全、保信用”變為“兩保”，刪除了“保資產”與“保信用”兩項。

7月24日，摩根大通調低了碧桂園的評級，穆迪也調低了碧桂園的信貸評級，由Ba3下調至B1。

7月30日，公司董事會主席楊惠妍突然發布捐贈公告，宣布捐出20%的碧桂園服務股權，即64億人民幣給其父楊國強創建的國強公益基金會（香港）作慈善公益用途。值得注意的是，碧桂園一旦宣布破產，公司資產就會被清算，但是慈善公益基金內的錢款不會遭到清算。

7月31日，碧桂園發布上半年業績預告，表示上半年預計將虧損，債務或出現問題。

65.1萬套

圖 2022年碧桂園負債結構

來源：碧桂園年報，樂思輿情

截至 2022 年末，碧桂園總負債共計 1.43 萬億，其中合同負債 6682 億元，占比47%，主要是購房者的預付款。假設以 8341元/平方米的平均銷售單價、123 平方米/套的平均商品房銷售面積計算，6682 億元的合同負債對應約 65.1 萬套預售房屋。

如果不能順利交樓，意味著大約65.1 萬業主交了首付款卻領不到新房，還得繼續還房貸，太慘了。就像一位微博用戶抱怨的：“我上輩子是做了什么壞事，讓我這輩子這么倒霉買了碧桂園，我就這么一套房子，心心念念的等著明年交房，現在突如其來告訴我停工了”。

好在碧桂園一直是保交樓第一名，遙遙領先其他房企，2022年交付了64萬套，2023年1-6月共交付27.8萬套：

圖 主要房企交付套數和面積

來源：天風，樂思輿情

負債排第二的是貿易款和應付款4374億，其中主要是 1920 億元應付給上游供應商的材料款，眾所周知房地產養活一大堆上游企業。好消息是相比2021年底的 2850 億已經下降了很多，壞消息是目前房地產形勢比往年嚴峻，供應商回收貿易款將面臨更高的不確定性。

其后是有息負債2713億元，這其中60%（1625億元）是銀行借款，其他為票據、債券、可轉債等。

三四線疲軟

碧桂園、恒大等房企陷入困境，既有行業的因素，由于人口結構和城鎮化率的變化導致房地產市場長期供需拐點的來臨，以及房企高杠桿發展模式難以為繼，導致銷售額大幅下降，現金流出現緊張；也各有自身原因。

恒大集團的問題更多與潛在“隱性債務”相關。恒大集團的前審計師普華永道，指出該公司可能存在表外理財產品和其它表外負債。而碧桂園的問題則與經營大環境惡化相關聯，尤其是三四線城市銷售疲軟。

2016 年，碧桂園提出“衛星城與三四線之王，一二線城區挑戰者”的戰略定位，至2022年底，碧桂園約64%的銷售、61%的土儲位于三四線城市。而中國低線城市通常經濟比較欠發達，住房需求較不穩定。

圖：2022年碧桂園合同銷售、土地儲備的地區分布：三四線為主

來源：碧桂園年報，樂思輿情

標普全球評級認為，高線城市（一二線）的銷售正在企穩，低線城市卻在萎縮。預計 2023 年一二線城市商品房銷售額將小幅增長 3%左右，同期三四線城市銷售額將下降約10%。

高線城市銷售額的增長將源自銷量的增長，在“房住不炒”政策之下，這些城市的房價或將走平；新增供給不足將是抑制一二線城市 2023 年銷售量增長的最大因素。而低線城市的問題是供給過剩、需求不足，低線城市房價將在開發商清庫存的過程中繼續下跌。

圖 全國各能級城市商品房銷售額及占比：一二線持續擴大

來源：標普全球評級，樂思輿情