作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的明星企業(yè)，萬科最為人津津樂道的是漂亮的社區(qū)和董事長王石的個(gè)人魅力。而在萬科光環(huán)的背后，不容忽視的是支撐企業(yè)的專業(yè)管理，這其中包括萬科創(chuàng)造的成本管理 “利潤=收入-成本，提高利潤的手段之一就是壓縮成本”，這個(gè)簡單的公式幾乎人人皆知，但真正實(shí)施起來遠(yuǎn)沒有那么簡單。在市場競爭日益激烈的今天，企業(yè)對(duì)控制并且管理成本提出了更高的要求，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，動(dòng)態(tài)成本的管理非常棘手，在相當(dāng)長的一段時(shí)間里難以實(shí)現(xiàn)。
　　如何將房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜、多變的成本納入規(guī)范化管理？萬科也同樣曾經(jīng)為之困擾。現(xiàn)在，萬科找到了問題的解決之策——用信息化手段控制并管理成本。對(duì)這個(gè)進(jìn)入高速擴(kuò)張時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理正是基礎(chǔ)信息化完成后的深化和整合。
　　指向信息化高層
　　作為全國首屈一指的民用住宅發(fā)展商，萬科的信息化建設(shè)開始得比許多同行更早，走得也更遠(yuǎn)。1987年，萬科開始了財(cái)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，當(dāng)時(shí)用的是中國臺(tái)灣的產(chǎn)品。1997年，萬科成立了IT信息技術(shù)中心，成立之初就安排了8個(gè)人的編制，并且設(shè)立在集團(tuán)辦公室下面，直接接受董事長王石的任務(wù)派譴，王石董事長當(dāng)時(shí)甚至發(fā)出了“搞不懂IT，我就連董事長也辭掉”的宣言。
　　這一年，萬科信息化建設(shè)上了一個(gè)大臺(tái)階，上馬了OA、郵件系統(tǒng)以及對(duì)外網(wǎng)站，建設(shè)起了內(nèi)網(wǎng)外網(wǎng)，并與金蝶接觸，上馬了金蝶財(cái)務(wù)軟件，并迅速在全集團(tuán)普遍實(shí)施。萬科股份有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金回憶說，當(dāng)時(shí)之所以選擇金蝶，很大程度上是因?yàn)樗麄兊漠a(chǎn)品是第一家面向Windows平臺(tái)的產(chǎn)品。2000年，萬科上馬人力資源管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，并由深圳萬科向各地輻射，緊接著建立起A-Housing招投標(biāo)網(wǎng)站、與金蝶連手開發(fā)成本管理軟件，等到這些房地產(chǎn)企業(yè)信息化項(xiàng)目完成后，萬科越來越感到需要有一個(gè)整體的管理系統(tǒng)把它們串聯(lián)起來，這是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大化的必然要求，特別是像萬科這樣跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)。由于財(cái)務(wù)部門有著來源于公司各方面的豐富而又大量的數(shù)據(jù)，與公司業(yè)務(wù)運(yùn)行關(guān)系最緊密，并且需要運(yùn)用IT手段來保障各方面數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，目前，萬科的IT中心已經(jīng)和財(cái)務(wù)部門結(jié)合在一起，協(xié)調(diào)互動(dòng)地推進(jìn)萬科的信息化建設(shè)。
　　2002年，萬科的投資領(lǐng)域已經(jīng)擴(kuò)展到全國13個(gè)城市，開發(fā)面積達(dá)到120萬平方米，未來還預(yù)計(jì)以30%的速度遞增。2003年上半年，上海萬科的業(yè)務(wù)量就已經(jīng)比去年全年增加了一倍，本年以來萬科又新進(jìn)入了大連、鞍山、中山3個(gè)城市。隨著萬科建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，成本管理的增減效應(yīng)也進(jìn)一步放大，在這種情況下，通過信息化手段提高企業(yè)成本管理水平就成為企業(yè)自然而然的選擇。
　　憑什么贏得50%
　　但成本管理并非一蹴而就，從開始設(shè)想到真正推出通用軟件，萬科經(jīng)歷了3年。現(xiàn)在回憶起這段過程，王文金仍然記憶猶新：“2000年，萬科開始有做成本系統(tǒng)的打算，并通過與金蝶的合作開始把成本管理這種思想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。到2001年成本管理系統(tǒng)開始試用，這當(dāng)中仍然在不斷的修改和完善，我們和金蝶方面都在繼續(xù)投入。直到2002年，經(jīng)過完善之后開發(fā)出了第2個(gè)版本(通用版)，然后開始在萬科各分公司推廣開來。”
　　據(jù)金蝶方面介紹，萬科現(xiàn)在實(shí)行的這套系統(tǒng)是目前業(yè)界唯一的房地產(chǎn)行業(yè)成本管理軟件，并且萬科與金蝶各自擁有軟件50%的權(quán)益。為什么萬科能夠做到這個(gè)第一，并且與IT廠商分享權(quán)益？不可否認(rèn)，盡管萬科目前的業(yè)績與聲譽(yù)都十分高漲，但國內(nèi)老牌、有實(shí)力的房地產(chǎn)發(fā)展商不在少數(shù)，并且不少是外資背景、建筑企業(yè)出身，是什么使萬科將成本管理思想最終變成了現(xiàn)實(shí)？
　　金蝶咨詢聯(lián)盟部的羅建音作為直接參與萬科項(xiàng)目的高級(jí)咨詢顧問，曾經(jīng)在深圳萬科“駐扎”了一個(gè)月。這段時(shí)間里，他不僅作為技術(shù)人員幫助萬科實(shí)現(xiàn)成本管理，更深刻的感受到了萬科獨(dú)特的風(fēng)格。
　　和其他企業(yè)實(shí)施信息化不同，房地產(chǎn)行業(yè)成本管理系統(tǒng)融進(jìn)了許多萬科人的創(chuàng)見和思想，這也正是萬科得以分享權(quán)益的原因。萬科人給羅建音的印象是“習(xí)慣于主動(dòng)思考，改進(jìn)的愿望非常強(qiáng)，學(xué)習(xí)的勁頭特別足”。“成本軟件的主體思想都是萬科方面提出的。比如在設(shè)計(jì)成本管理軟件時(shí)，按照房地產(chǎn)行業(yè)通常的做法，成本管理要經(jīng)過估算→預(yù)算→合同→執(zhí)行→結(jié)算這5個(gè)階段，但是后來我們發(fā)現(xiàn)，前2個(gè)階段雖然能在軟件中有所體現(xiàn)，但要實(shí)現(xiàn)與合同、結(jié)算的動(dòng)態(tài)對(duì)應(yīng)，難度非常大。因此王總就提出，前面2個(gè)階段成為獨(dú)立模塊，從合同階段開始反饋成本的動(dòng)態(tài)變化過程。”
　　羅建音回憶說，萬科幾乎總是最早一批采用金蝶的產(chǎn)品，“從1997年開始和金蝶合作財(cái)務(wù)軟件，萬科就習(xí)慣于自己去學(xué)習(xí)，他們獨(dú)立完成了很多事情，也在這當(dāng)中獲得了其他企業(yè)很少具備的實(shí)施信息化的能力和技術(shù)水平。”萬科應(yīng)用的軟件中包括遠(yuǎn)程傳輸軟件IMTS，這種技術(shù)水平要求比較高的軟件過去很少有企業(yè)能夠?qū)嵤┏晒Γf科做到了。在信息化建設(shè)過程中，許多工作需要業(yè)務(wù)與技術(shù)的雙重支撐，而后者往往是客戶所欠缺的。但是羅建音認(rèn)為萬科的優(yōu)勢(shì)在于通過自己學(xué)習(xí)技術(shù)來實(shí)現(xiàn)應(yīng)用，“作為客戶來講，勤于思考、勇于改進(jìn)、將思想化為實(shí)踐的精神的確難得。”
　　將動(dòng)態(tài)成本納入管理
　　據(jù)王文金介紹，所謂成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了成本、預(yù)算、合同、變更簽證、結(jié)算、付款管理等等。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。
　　“實(shí)施軟件之后的一大好處是對(duì)動(dòng)態(tài)成本的管理。”王文金說，“所謂動(dòng)態(tài)成本，就是未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其中后2項(xiàng)的變動(dòng)十分常見，因此對(duì)它的管理不但復(fù)雜而且難以實(shí)現(xiàn)。”在萬科沒有實(shí)施成本管理之前，對(duì)動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控很難用書面形式隨時(shí)結(jié)算出來，財(cái)務(wù)軟件不能記錄動(dòng)態(tài)成本，不能展現(xiàn)成本的明細(xì)構(gòu)成，并且有大量重復(fù)項(xiàng)目。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目賣完了，但還有成本需要追加的情況，甚至?xí)驗(yàn)榕_(tái)帳記錄不清而重復(fù)付款。現(xiàn)在，成本管理軟件能夠展現(xiàn)全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)明細(xì)表，實(shí)時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本并實(shí)施監(jiān)控，大大提高了企業(yè)在控制成本方面的作為。現(xiàn)在，通過成本管理軟件，萬科成功地將每平方米目標(biāo)成本浮動(dòng)差異數(shù)由100多元下降到了30元左右，“這在業(yè)內(nèi)肯定是一流水平”，說起這個(gè)，王文金臉上不無得意。
　　從最初的版本到現(xiàn)在萬科應(yīng)用的版本，成本管理軟件經(jīng)歷了無數(shù)次修正和完善，其中最重要的是2001年到2002年的改造，這就是被王文金稱之為“三個(gè)自動(dòng)”的功能添加。“首先是自動(dòng)分?jǐn)偅?xiàng)目的數(shù)據(jù)發(fā)生變化以后，成本要根據(jù)產(chǎn)品建設(shè)的數(shù)量和進(jìn)度進(jìn)行自動(dòng)分?jǐn)偅热缫粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是40萬平方米，分成3期做，面積比為1∶1∶2，現(xiàn)在第二期的比例要調(diào)增為2，這樣各期分?jǐn)偟某杀径紩?huì)發(fā)生變化；其次就是根據(jù)不同產(chǎn)品來做成本的自動(dòng)分擔(dān)，要自動(dòng)地計(jì)算一期內(nèi)的各種產(chǎn)品類型的成本，如別墅、多層、高層；最后就是自動(dòng)對(duì)賬，萬科財(cái)務(wù)系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)和成本系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)要能夠自動(dòng)匹配，并且找到差異。”
　　談到最終版的確定，王文金笑稱“沒有最終完成時(shí)”，因?yàn)椤败浖枰趹?yīng)用過程中不斷完善”。據(jù)王文金透露，接下來的工作是讓目標(biāo)成本更加細(xì)化，讓動(dòng)態(tài)成本的預(yù)測更加及時(shí)。“原來目標(biāo)成本只能計(jì)算到一期，現(xiàn)在要細(xì)化到產(chǎn)品，比如多層、高層和別墅，而且要算出來各產(chǎn)品類型的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本之間的差異。”
　　面向全行業(yè)
　　除了萬科，金蝶力推的成本管理軟件已經(jīng)有不少工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)正在應(yīng)用。據(jù)羅建音透露，目前已經(jīng)有至少10家房地產(chǎn)公司在和金蝶接觸，并且對(duì)成本管理軟件表示出了濃厚的興趣，這不能不說是萬科案例強(qiáng)大的吸引力所致。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，金蝶方面指出，就目前來看成本管理主要是針對(duì)萬科這樣的大客戶，對(duì)其他規(guī)模不是很大的房地產(chǎn)企業(yè)，最好先熟練應(yīng)用K3金蝶財(cái)務(wù)軟件，之后才能充分發(fā)揮成本管理軟件的效用。
　　對(duì)于萬科來說，向同行和競爭對(duì)手推廣成本管理著實(shí)有些令人費(fèi)解，甚至可能“為他人作嫁衣”的風(fēng)險(xiǎn)。也有人猜測，萬科是因?yàn)槭种形沼谐杀竟芾碥浖?0%的權(quán)益才同意向全行業(yè)推廣。然而考慮到萬科目前的業(yè)績規(guī)模和萬科集團(tuán)以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這個(gè)原因似乎有點(diǎn)站不住腳。面對(duì)外界的種種猜測，王文金認(rèn)為萬科此舉意在檢驗(yàn)成本管理軟件的生命力。“一個(gè)軟件的生命力需要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，如果得不到同業(yè)的認(rèn)可和修正，這個(gè)軟件很可能會(huì)死掉。一旦萬科需要更換軟件，集團(tuán)在這方面的效率損失會(huì)更大；更多房地產(chǎn)同行來應(yīng)用成本管理軟件，也會(huì)反過來促進(jìn)萬科成本管理水平的提高。” 而萬科自己的信息化腳步也不會(huì)止步于此，“除了目前正在改進(jìn)的成本管理、銷售管理和物業(yè)管理系統(tǒng)，萬科未來還要實(shí)施決策支持、商業(yè)智能、客戶管理、知識(shí)管理以及項(xiàng)目開發(fā)管理幾大信息系統(tǒng)，形成適合于萬科經(jīng)營管理的房地產(chǎn)IT整體解決方案，讓信息化助力萬科核心競爭力。