北京市今年的樓市調(diào)控進一步加力。北京市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人1月2日表示，2014年北京將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，而商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

　　這意味著在2014年，各類保障房及自住型商品房用地將占供地總量的70%，純市場化的商品房用地只剩下30%。

　　北京市此舉是迫于房價調(diào)控的壓力。2013年四季度，北京市通過“限房價、競地價”及“限地價、競自住房面積”等方式，集中推出了大批自住型商品房用地，這種自住型商品房銷售價格全部限制在2.2萬元/平方米以下。北京市國土局人士稱，自住型商品房是納入到商品房體系中，這部分宅地供應(yīng)將可以進一步拉低統(tǒng)計數(shù)據(jù)的平均值。

　　另據(jù)知情人士透露，為解決近期引發(fā)輿論風(fēng)波的北京“井下住人”問題，北京市住建委正試圖尋找一些持有型物業(yè)的開發(fā)商以及中介機構(gòu)合作，推出一些低價床位群租產(chǎn)品，以避免“井下住人”重演。

　　　4：3:3供地格局

　　北京市國土資源局1月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地1575公頃，相當(dāng)于2012年的2.5倍，其中住宅用地1261公頃，商服用地313公頃。同期，北京市經(jīng)營性用地總成交金額達1800億，創(chuàng)下土地市場歷年最高水平。

　　從住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2013年北京市供應(yīng)的住宅用地可提供住宅總建筑規(guī)模約為2300萬平方米。其中各類保障房建筑規(guī)模約1300萬平方米，占住宅總建筑規(guī)模的57%；商品房建筑規(guī)模約1000萬平方米，其中自住型商品房227萬平方米，約可提供住房2萬套。由此可見，2013年北京面向中、低收入家庭提供的各類保障房及自住型商品房建筑的規(guī)模，已占住宅總建筑規(guī)模的66%。

　　按照慣例，北京市現(xiàn)在不能公布2014年土地供應(yīng)計劃。但從比例上推算，市場化宅地供應(yīng)比例將從2013年的34%降低至2014年的30%。

　　參加了北京市國土局1月2日溝通會的亞豪市場總監(jiān)郭毅告訴記者，2013年北京土地市場異常火爆，所以去年的土地供應(yīng)超額完成計劃。而2014年最大的變量是土地供應(yīng)計劃以及完成情況。如果2014年住宅用地供應(yīng)完成情況不好，則意味著今年北京市場化普通商品房用地比2013年可能要少得更多。

　　“我愛我家”副總裁胡景暉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，這說明政府在努力從土地供應(yīng)源頭上調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。思路已經(jīng)很明確，保障性住房用地面向低端購房人群，自住型商品房用地面向夾心層購房人群，而市場化普通商品房用地面向富裕人群。

　　可能推高純商品房價格

　　受訪的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于純商品房用地比例縮減，市場房價可能會進一步被推高。

　　東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，從2103年北京市供地方式來看，市場化宅地供應(yīng)普遍采用配建保障性住房或者自住型商品房的方式來完成，這最終導(dǎo)致市場化宅地地價被進一步推高。這導(dǎo)致普通商品房部分拿地成本非常高，開發(fā)商只能把戶型改為改善型、項目檔次以及房價提高。最終市場會兩級分化，剛性需求就盯著保障性住房或者自住型商品房，而純商品房就直接面向高端。

　　賈玉鵬稱，目前開發(fā)商已經(jīng)對一線城市土地稀缺價值有著充分認(rèn)識，純商品房部分用地進一步擠壓會使得這部分市場競爭更加激烈。

　　推低價床位群租救助“井下人”

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對上述調(diào)控的前景更表樂觀。他認(rèn)為，按照北京市住建委規(guī)劃，2013年北京市完成不低于2萬套自住型商品房供地，2014年完成5萬套自住型商品房供地。整體加起來會使得中低端供應(yīng)增多，進而影響市場預(yù)期。至少房價漲幅會放緩。如果自住型商品房集中供應(yīng)的話，還可能導(dǎo)致面向剛需的市場化商品房項目暫緩銷售。

　　不過，現(xiàn)實可能未必如此，因為自住型商品房源未必足夠。2013年12月14日北京首批自住型商品房開始網(wǎng)上申購。消息稱報名人數(shù)高達20萬，其中很大一部分是保障房的輪候家庭。但首批房源只有2000套。

　　根據(jù)規(guī)定，兩類人群可優(yōu)先購買自住型商品房，一是北京市戶籍無房家庭，其中單身人士須年滿25周歲；二是經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的輪候家庭。

　　而這兩類人群之外的一部分剛需購房者，則不得不在純商品房市場上面對更為高企的房價。

　　2013年四季度，北京市國土資源局通過“限房價、競地價”及“限地價、競自住房面積”等方式，集中推出了大批自住型商品房用地，預(yù)計可提供自住型商品房2萬套以上，對于穩(wěn)定當(dāng)前住房市場預(yù)期起到了作用。2013年推出的自住型商品房房屋銷售限價全部在2.2萬元/平方米以下，單套總價在200萬元以內(nèi)。

　　通過加大自住型商品房建設(shè)比重，房價調(diào)控達標(biāo)的問題可望得以解決。北京市住建委目前頭疼的是如何解決“井下住人”的問題。據(jù)知情人士透露，近期由于北京“井下住老人”事件被媒體廣為報道，這讓北京市住建委面臨頗大壓力。他們正試圖尋找一些持有型物業(yè)的開發(fā)商以及中介合作，推出一些低價床位群租產(chǎn)品，以此避免“井下住人”的情況再度發(fā)生。