站在杭州艮山西路的皋塘橋上，向運河畔成片的建筑眺望，“中企御品灣”五個紅色大字在陽光下異常醒目。這一昔日地王，盡管建筑已完成結構封頂，但仍遲遲不見開盤之日。

2009年平安夜，本來是杭州本土大鱷綠城志在必得的杭政儲出（2009）101號地塊，最后階段被沖出來的黑馬—來自上海的老牌地產國企中華企業[0.69% 資金 研報]（600675）競得，樓面地價18206元/平方米。

但五年過去，中華企業的杭州地王已被深度套牢，其造成的“吸金黑洞”，已明顯成為中華企業發展的桎梏。

1月23日，中華企業發布了業績預虧公告，預計2014年年度經營業績將出現虧損，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4.8億元左右。其中對中企御品灣項目，計提存貨跌價準備4億元左右。

這是中華企業第二次對杭州地王項目做計提存貨跌價準備，此前的2013年年報中，其即已注明，“報告期內公司對杭州御品灣計提了1.1億元跌價準備”。

5年地王入市尷尬

在杭州地產界，中企御品灣一直是一個現象級的話題。這宗2009年的地王，很多時候成為外來房企拿地的反面教材，其緩慢的銷售節奏，使它與萬科、中海的快速開發形成鮮明對比。

2009年平安夜，就杭州江干區章家壩宅地，中華企業與浙江本土房產商綠城集團競爭激烈，最后一輪宋衛平選擇了放棄。

中華企業的18206元/平方米的拿地成本，明顯高于此后進入該區域的萬科（項目為錢塘府，與大家房產聯合開發）、德信（項目為錢江府）所拿的同類地塊，上述兩家拿地企業樓面地價分別約為1.11萬元/平方米、1.24萬元/平方米。

中企御品灣所在的章家壩宅地總用地面積6.17萬平方米，規劃總建筑面積22.29萬平方米，容積率為2.5。拿地后輾轉兩年—2011年10月，中華企業宣布開工建設“中企御品灣”。

此后的兩年里，受房地產調控“新國五條”影響，政策之嚴、樓市之冷，都使得中企御品灣的開盤變得遙遙無期—付出高昂資金代價的地王項目，面臨市場下行的尷尬。

步入2014年后，杭州樓市更是如坐過山車一般急轉直下，市場愈發動蕩不安。去年5月，御品灣曾一度傳出即將入市的消息，但是該消息從5月順推至7月，隨后又延至12月，并最終未能在2014年順利推出。

某種程度而言，御品灣捂盤是無奈的選擇。有杭州地產界人士張勇（化名）向時代周報記者分析，去年杭州的德信北海公園打響馬年開春后的“第一降”，御品灣附近的江南御府（注：如今該項目已經更名為東方御府）以3.1萬元/平方米的價格開盤后，慘遭滑鐵盧。

值得一提的是，東方御府與中企御品灣同年拿地，但拿地樓面價卻僅為其一半多—9545元/平方米。或許正是中華企業對市場的不樂觀判斷，拖延了銷售節奏。

“御品灣鐵定虧損。”張勇給時代周報記者算了這樣一筆賬：1.8萬的樓面價，財務成本以較低的9%算的話，5年就是45%，此外按照杭州的大多數情況，建安成本、配套費、管理費、營銷費用加起來大概6000塊錢，那這塊地的成本就是3.2萬塊；財務成本10%的話，御品灣至少要賣3.3萬元/平方米。

3.3萬元的單價是什么概念呢？御品灣位于杭州錢江新城最邊緣的地方，遠離新城核心區域，新盤較少。同一板塊有此前早已開盤的萬科大家錢塘府和東方御府。

東方御府與御品灣項目位置相距百米，目前在售。來自透明售房網的數據顯示，東方御府本月的成交均價為25078元/平方米。這一市場價格，無疑給中企御品灣未來銷售帶來了新的定價和去化壓力。同一地理位置的萬科大家錢塘府，是更有先天優勢的學區房，目前小戶型精裝房賣每平方米3.2萬左右，近期還在推特價房蓄客。

3月11日，時代周報記者到訪位于杭州城東章家壩附近的中企御品灣的項目場，南面10幢建筑已完成結構封頂。中企御品灣項目一位置業人士告訴時代周報記者，該項目預計在今年4月左右首推精裝88平方米和200平方米，預計均價3.5萬元/平方米左右，目前認籌尚未啟動，“具體的開盤時間，要看公司通知。”

“地是好地，繼續扛著唄。”前述杭州地產界人士如是說。

5.1億元計提陰云

中華企業已成立61年，在A股上市22年。作為新中國成立后上海第一家從事房地產經營開發的國有企業，中華企業及其控股股東上海地產（集團）公司（簡稱“地產集團”）以極低的成本，拿到了上海灘最好的地產資源。在其子公司的一張開發地圖上，“經典項目”密布于黃浦江兩岸的主要城區。

然而，中華企業的年報顯示，自2010年起，它的凈利潤由8.23億元跌至2014年的預虧4.8億元。1月23日，中華企業發布了業績預虧公告，預計2014年年度經營業績將出現虧損，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4.8億元左右。

中華企業在公告中解釋，預虧的主要原因為2014年下半年以來，全國房地產政策明顯放松，預期房地產價格將有所上升，因此公司2014年前三季度未計提跌價準備并保持盈利。

盡管四季度繼續出臺利好政策，成交量繼續放大，但截止到2014年末，公司部分項目所處區域的房地產價格未達預期，對開發項目進行了減值測試，對杭州中企御品灣、上海朱家角香堤藝墅項目進行計提減值準備，從而導致年度利潤虧損。

鑒于中企御品灣市場價格仍未達到預期，中華企業對該項目進行了減值測試。根據測試結果，中華企業決定2014年度對中企御品灣項目再補計提存貨跌價準備4億元左右。

同時，鑒于上海朱家角香堤藝墅項目市場價格未達到預期，公司擬對該項目進行了減值測試。根據測試結果，決定2014年度對上海朱家角香堤藝墅項目計提存貨跌價準備1.5億元左右。

這紙最新的公告，揭開了這家上海企業目前面臨的債務困局。值得一提的是，這是中華企業第二次對杭州御品灣項目做計提跌價準備。此前的2013年年報中，即已注明，“報告期內公司對杭州御品灣計提了1.1億元跌價準備”。

某種程度而言，中華企業近年來面臨的尷尬與中企御品灣所面對的市場尷尬（連續兩年遭遇計提減值）類似。這家老牌國企近年來一直陷入借新錢還舊債的財務困局，時代周報記者查閱的中華企業官網顯示，在2014年發布的71條臨時公告中，主要涉及擔保公告和向外借款記錄，利率分布在9%或10%。

比如2014年12月23日，中華企業公告宣布，其控股子公司上海（樓盤）國際汽車城置業有限公司擬向華寶信托有限公司申請貸款不超過3.5億元，期限不超過15個月，年利率為9.8%，該項貸款由上海國際汽車城置業有限公司股東按股權比例提供連帶責任保證。

去年10月10日，中華企業公告，公司擬向中國銀行[0.72% 資金 研報]間市場交易商協會申請注冊發行不超過人民幣20億元的中期票據，期限不超過3年。此前10月9日，中華企業宣布，在中國證監會批準后，公司已正式向社會公開發行總額不超過15.5億元的公司債[0.08%]券，共1550萬張，發行價格為100元/張。

中金公司曾在2014年發布研報預判斷其發展趨勢，稱中華企業在2009 年后獲取的杭州等異地項目土地成本偏高，且杭州市場去化速度慢，預期年銷售額近兩年均難有快速增長；而公司信托及銀行借款融資超過200億元，融資成本每年約17 億，依然將拖累公司未來兩到三年業績。

目前，中華企業尚未公布其2014年年報。從2010-2013年中華企業的年報顯示，凈利潤確實逐年下滑，同時營業總成本卻逐年提升。

在2013年年報中，長期借款一年內額度增長36.02%，期末達到105.17億元，給出的理由是公司新增較多信托長期貸款。但是，信托貸款的利率并未披露。

中華企業2014年三季報的數據顯示，去年1-9月，公司的經營狀況不甚理想。至是年9月30日，公司實現營業收入14.93億元，較上年同期降57.46%；其中，現金流為-8.61億元，較上年同期的8.05億元減少約206.98%；而歸屬于上市公司的凈利潤是1.54億元，同比降48.94%。

在現金流及凈利潤銳減的情況下，前三季度，中華企業的應付利息自上年的5838.8萬元上升74.61%至1.01億元，長期貸款則從105.66億元增至147.68億元，增幅達39.76%。

3月3日，中華企業發布最新的公告稱，公司第七屆董事會同意以委托貸款形式通過民生銀行[0.53% 資金 研報]股份有限公司上海分行向上海市灘涂造地有限公司借款人民幣1億元。

公告顯示，該筆借款年利率9%，借款期限兩年，借款資金用于中華企業相關項目的開發建設。由于上海市灘涂造地有限公司與中華企業均系上海地產(集團)有限公司控股子公司，故上述交易均構成關聯交易。

值得一提的是，在去年中華企業召開的臨時股東大會上，有股東質疑，在高昂的融資成本中，有大量權力尋租、輸送利益的空間。但中華企業并未就此作出回應。