沒(méi)有腳手架，也沒(méi)有大型機(jī)械設(shè)備，位于肯尼亞首都內(nèi)羅畢kiara路上的一處工地像是中國(guó)鄉(xiāng)下農(nóng)戶(hù)的自建房，但這是一個(gè)中國(guó)商人開(kāi)發(fā)的小型房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2014年11月的一天下午5點(diǎn)，黑人工人們正在收工，將當(dāng)天的工作清單交給中國(guó)的管理人員簽字、接受門(mén)衛(wèi)簡(jiǎn)單檢查后，逐一離開(kāi)。

來(lái)自四川的周姓總工程師住在這個(gè)工地旁，他是總負(fù)責(zé)人，下屬和朋友們都叫他“周工”。他看了看當(dāng)天的工作情況，拍了一下一個(gè)黑人工人的腦袋，嘣出一句對(duì)方聽(tīng)不懂的四川話，“你的鋼筋扎得太稀了。”

周工在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，“當(dāng)?shù)毓と擞袀€(gè)特點(diǎn)，做得不好必須當(dāng)場(chǎng)指出，否則對(duì)方不認(rèn)。”他來(lái)到內(nèi)羅畢已有4年，仍不會(huì)說(shuō)英語(yǔ)，不過(guò)他的非洲保姆已經(jīng)被他訓(xùn)練出一手地道的四川菜。

一位在肯尼亞生活多年的老華僑說(shuō)，中國(guó)商人來(lái)這邊搞房地產(chǎn)就像原子裂變一樣，一生二，二生三，每個(gè)人摸索出門(mén)道之后，就從國(guó)內(nèi)找到合作伙伴，然后獨(dú)立做項(xiàng)目。周工也是其中之一。

“裂變”出來(lái)的項(xiàng)目往往比較小，像周工一樣，在城市中心買(mǎi)下一棟數(shù)百平米帶院子的舊別墅及土地，然后拆掉舊房，蓋公寓樓出售。

不過(guò)，大型開(kāi)發(fā)商并不遵循這一套路，他們購(gòu)買(mǎi)大片土地，開(kāi)發(fā)大型商場(chǎng)，承建地標(biāo)性建筑，而且還會(huì)承攬路橋等基礎(chǔ)設(shè)施工程等。

對(duì)于到底有多少家房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)羅畢，目前很難找到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。普遍認(rèn)可的數(shù)據(jù)是幾十家，也有的說(shuō)有七八十家。中國(guó)駐肯尼亞大使館經(jīng)商處也未能提供這個(gè)數(shù)據(jù)。

多位在肯尼亞的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)記者描述了前幾年的狀況，內(nèi)羅畢的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎處于蠻荒狀態(tài)，進(jìn)入門(mén)檻很低，購(gòu)買(mǎi)土地后擁有永久產(chǎn)權(quán)，黑人買(mǎi)房子也不計(jì)算面積，這是他們淘金的天堂。

不過(guò)，這些年，肯尼亞的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了暴漲，幾乎隔幾年就要翻一番，雖然房?jī)r(jià)也在上漲，但遠(yuǎn)趕不上地價(jià)上漲的速度。這對(duì)繼續(xù)投資房地產(chǎn)構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

進(jìn)軍非洲

“我總共只看到五個(gè)塔吊設(shè)備。”周工回憶第一次內(nèi)羅畢之行說(shuō)，“這說(shuō)明當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)水平不高。”在綜合考察當(dāng)?shù)氐耐恋睾蛣趧?dòng)力成本、市場(chǎng)銷(xiāo)售等情況后，已在四川建筑行業(yè)做了20多年的周工決定闖蕩非洲，當(dāng)時(shí)他已年過(guò)半百，一句英文也不會(huì)。

周工既是工地總管，也是非洲工人們的師傅，從攪拌機(jī)的操作，到扎鋼筋的細(xì)活，都得親自教，有時(shí)連設(shè)計(jì)圖紙他也親自提意見(jiàn)、修改。

現(xiàn)在，他手下已經(jīng)有七八十人的建筑隊(duì)伍，但中方人員只有十分之一。他給記者算了一筆賬：當(dāng)?shù)亟ㄖと艘惶斓墓べY人民幣30元左右，而國(guó)內(nèi)建筑工人的價(jià)格則是上述價(jià)格的5倍。

大量利用當(dāng)?shù)毓と耸瞧毡楝F(xiàn)象。一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)?shù)睾椭蟹絾T工的比例甚至達(dá)到100：1，僅僅是在財(cái)務(wù)、大型機(jī)械設(shè)備操作等關(guān)鍵崗位上使用中方員工。

國(guó)內(nèi)，建筑行業(yè)普遍存在拖欠工人工資情況，在內(nèi)羅畢幾乎不存在。工人準(zhǔn)時(shí)上下班，工資按周發(fā)放，這是他們的慣例。

周工的這個(gè)項(xiàng)目是來(lái)肯尼亞的中國(guó)小開(kāi)發(fā)商的典型，從購(gòu)買(mǎi)土地到項(xiàng)目建設(shè)，甲乙方合二為一。這些投資肯尼亞的中國(guó)房地產(chǎn)商們之前很少是專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多數(shù)由承建企業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)。中國(guó)武夷[2.48% 資金 研報(bào)]集團(tuán)雖在當(dāng)?shù)毓こ坛薪I(lǐng)域已很有名氣，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻剛剛開(kāi)始。

相比于僅僅做乙方，既做甲方，又做乙方利潤(rùn)要高很多。周工說(shuō)，據(jù)他測(cè)算，兩年的利潤(rùn)可以達(dá)到100％。如果建設(shè)周期縮短，則利潤(rùn)更高。

在內(nèi)羅畢之外，一些中國(guó)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入了肯尼亞的其他地區(qū)。河南國(guó)基專(zhuān)門(mén)和政府合作，給公務(wù)員蓋樓房，已經(jīng)在非洲十多個(gè)國(guó)家有房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在剛剛進(jìn)入肯尼亞。在肯尼亞，他們避開(kāi)首都內(nèi)羅畢，直接去地方郡縣，“在那里，中國(guó)人還很少。”

地價(jià)暴漲

“我看中的地，從未失手。”在內(nèi)羅畢市YAYA購(gòu)物中心的一間中餐廳，潘大夫?qū)?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

她起初的職業(yè)是一名大夫，因?yàn)榕既坏臋C(jī)緣，開(kāi)始進(jìn)入土地買(mǎi)賣(mài)行業(yè)。1998年，她給肯尼亞的一位電力公司老總看病，對(duì)方告訴她，電力公司正好有一塊土地出售，她開(kāi)玩笑地問(wèn)，她能不能買(mǎi)，對(duì)方立馬答應(yīng)。

當(dāng)時(shí)，那塊地她僅僅只能夠交得起保證金，剩余款項(xiàng)根本出不起。不過(guò)，在截止日期之前，這塊地竟然有新的買(mǎi)主，她只交了幾萬(wàn)元保證金就賺了上百萬(wàn)先令。

后來(lái)，買(mǎi)賣(mài)土地成為她主要的生意，內(nèi)羅畢地價(jià)近年暴漲，她獲利豐[2.15%]厚。據(jù)肯尼亞的知名房地產(chǎn)咨詢(xún)公司hassconsult今年發(fā)布的報(bào)告顯示，2007年以來(lái)，內(nèi)羅畢的土地價(jià)格已經(jīng)暴漲了535%。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于地價(jià)暴漲，房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)？周工對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱(chēng)，“沒(méi)關(guān)系，容積率可以提高。”中國(guó)武夷集團(tuán)的曾姓副總則稱(chēng)，有些地產(chǎn)商減少了投資，對(duì)市場(chǎng)采取觀望態(tài)度。一些房地產(chǎn)商將投資轉(zhuǎn)向坦桑尼亞或?yàn)醺蛇_(dá)。

在肯尼亞，土地歸居民永久所有，土地買(mǎi)賣(mài)在民間自由交易，政府幾乎不干預(yù)。

中國(guó)買(mǎi)家也成為肯尼亞土地中介機(jī)構(gòu)的目標(biāo)。在一處緊鄰使館區(qū)的內(nèi)羅畢市次中心地段，有著荒蕪的院落和破舊的房子。一位印度裔的土地中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，“這塊地，4500平米，6.5億先令。”以此計(jì)算，一畝地的價(jià)格約合人民幣650萬(wàn)元，這比國(guó)內(nèi)一線城市同等地段的土地價(jià)格便宜很多。

通過(guò)土地融資是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣常操作思路，但是在內(nèi)羅畢融資成本較高，以肯尼亞先令發(fā)放貸款，銀行的利率將近20%，而如果以美元融資，利率8%左右，但要承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn)。而且，銀行對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管很?chē)?yán)，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展分期發(fā)放貸款，而不是一次性給付。

此外，房貸并不能幫助開(kāi)發(fā)商融資，雖然房企可以提前預(yù)售房屋，但是銀行貸款直到房屋交付時(shí)才撥付。上述曾姓副總稱(chēng)，“（內(nèi)羅畢房地產(chǎn)市場(chǎng)）泡沫相對(duì)較小，因?yàn)榭捎?A aaa="http://auto.ifeng.com/news/finance/" target=_blank>金融杠桿很小。”而如果一旦金融政策出現(xiàn)放松，肯尼亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)獲得大發(fā)展。

在內(nèi)羅畢的華人房地產(chǎn)圈，幾乎聽(tīng)不到房地產(chǎn)投資失敗的案例。其中被外界關(guān)注的是兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，其一是定價(jià)策略不對(duì)，導(dǎo)致部分房屋滯銷(xiāo)，但調(diào)整之后很快便可出手。二是因?yàn)橥恋貎r(jià)格暴漲，一些華人投資商未細(xì)致考察便匆忙投資買(mǎi)地，導(dǎo)致土地成本過(guò)高。

在肯尼亞有極少數(shù)土地，同一地塊卻有不同的地契，這一情況雖然很少遇到，但卻被多位中國(guó)房地產(chǎn)投資商提及風(fēng)險(xiǎn)。“找到一個(gè)好律師是關(guān)鍵。”潘大夫稱(chēng)。

誰(shuí)在買(mǎi)房？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)羅畢采訪時(shí)，中航國(guó)際旗下的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在預(yù)售，總共111套，價(jià)格從25萬(wàn)美金至58萬(wàn)美金不等。

該公司一位陳姓女士稱(chēng)，他們內(nèi)部已經(jīng)訂購(gòu)了二三十套，而她自己也訂購(gòu)了一套，“外國(guó)人購(gòu)房只需要辦理一個(gè)PIN碼，并不復(fù)雜。”

外國(guó)人是肯尼亞的房產(chǎn)銷(xiāo)售或出租的主要群體之一。地處東非的肯尼亞，東接動(dòng)亂的索馬里，西連政局不穩(wěn)定的蘇丹，因此政局穩(wěn)定的內(nèi)羅畢的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收了大量的周邊國(guó)家富豪的資金。

此外，內(nèi)羅畢還是眾多國(guó)際機(jī)構(gòu)在非洲的總部駐地，如聯(lián)合國(guó)非洲總部、聯(lián)合國(guó)人居署等等，這些機(jī)構(gòu)擁有數(shù)萬(wàn)人的雇員，支撐了內(nèi)羅畢附近區(qū)域居高不下的租房市場(chǎng)。相比于中國(guó)房地產(chǎn)商喜歡直接賣(mài)房，不少印度裔的房產(chǎn)商建好房屋后，直接用于出租。

“十年收回成本。”這是多位中國(guó)房地產(chǎn)商告訴記者的數(shù)字，這意味著購(gòu)房出租是一項(xiàng)有利可圖的生意。

此外，近年來(lái)，肯尼亞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均GDP自2007年來(lái)至2013年已實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到1347美元。城市新興的中產(chǎn)及工薪階層不斷壯大，也支撐了一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

不過(guò)，只有極少數(shù)中國(guó)的房地產(chǎn)商已經(jīng)把觸角伸到了工薪階層。長(zhǎng)城公寓是其中的典型代表，這個(gè)處于重工業(yè)區(qū)邊上的地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格極其低廉，每套房子只要二三十萬(wàn)人民幣。

在內(nèi)羅畢市郊，進(jìn)入一條名為北京路的水泥路之后，6層高的米黃色的房屋映照在藍(lán)天下特別顯眼。2008年，長(zhǎng)城公寓項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)第一期，由中國(guó)武夷集團(tuán)承建。此后開(kāi)發(fā)商自己組建施工隊(duì)伍，由當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，使用自己工廠生產(chǎn)的膩?zhàn)印㈣F窗等材料。

一位蔡姓副總對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹了項(xiàng)目情況——早在2002年，他們就準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但直到數(shù)年后，他們的藥材生意和酒廠辦不下去了之后，他們才開(kāi)始蓋房子，但早年買(mǎi)下的便宜土地給他們帶來(lái)了極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

現(xiàn)在，長(zhǎng)城公寓的房子早已賣(mài)完，三期工程也正在收尾。按照內(nèi)羅畢的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)會(huì)發(fā)展諸多的小城鎮(zhèn)。許多中國(guó)的房地產(chǎn)商對(duì)在市郊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)了興趣。