2月25日，華人首富李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)[0.59%](集團(tuán))有限公司與和記黃埔[0.38%]有限公司的世紀(jì)重組順利推進(jìn)。當(dāng)天的股東大會(huì)高票通過，贊成票數(shù)達(dá)99.76%。此舉意味著長和系重組已掃除股東層面的障礙，即將邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

作為重組之后持有原長和系全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)——長實(shí)地產(chǎn)，重組之后其在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展同樣備受關(guān)注。此前所謂的李嘉誠撤離內(nèi)地的消息，似乎已經(jīng)被數(shù)據(jù)證實(shí)。

就在重組方案獲高票通過的次日，長實(shí)發(fā)布了2014年全年業(yè)績報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)長實(shí)于內(nèi)地獲得的營業(yè)收入已經(jīng)顯著減少63%，降至60億港元；而香港地區(qū)的收入占比已由此前的46%大幅增加至76%，收入同比增長60%，達(dá)到238億多港元。

“集團(tuán)一定會(huì)繼續(xù)投地，地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是公司的主要業(yè)務(wù)”，在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，長實(shí)副主席李澤鉅表示，集團(tuán)仍將重視地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，但顯然，長實(shí)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢已經(jīng)是不爭的事實(shí)，重組之后的長實(shí)地產(chǎn)能否提速？

重組方案獲通過

今年1月，長和系拋出的策略性重組計(jì)劃引起了市場的高度關(guān)注。根據(jù)計(jì)劃，李嘉誠旗下兩大上市平臺(tái)長江實(shí)業(yè)（00001.HK）與和記黃埔有限公司（00013.HK）將進(jìn)行合并、重組、再分拆，成為兩家新的上市公司：長江和記實(shí)業(yè)有限公司、長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司，其中長和實(shí)業(yè)將持有長江實(shí)業(yè)與和記黃埔在全球地區(qū)的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；長實(shí)地產(chǎn)則將持有兩個(gè)集團(tuán)在內(nèi)地、香港及海外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。重組完成后兩家新公司的注冊(cè)地將改在開曼群島，但仍會(huì)在香港上市。

在解釋該重組計(jì)劃時(shí)，李嘉誠表示，重組將有利于釋放旗下業(yè)務(wù)的潛在價(jià)值，發(fā)揮系內(nèi)不同業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效益，為股東及投資者提供更明確清晰的投資機(jī)會(huì)，有助于推動(dòng)未來業(yè)務(wù)的長期發(fā)展。

雖然當(dāng)時(shí)資本市場對(duì)李嘉誠的重組計(jì)劃大都投贊成票，但在近兩年李嘉誠頻頻拋售內(nèi)地與香港兩地資產(chǎn)，特別是在2013年9月李嘉誠還稱“長實(shí)與和黃絕對(duì)不會(huì)改變注冊(cè)地”的背景下，長和系的重組仍然帶來了諸多猜測。

據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，在當(dāng)天的股東會(huì)上，不少小股東尤其關(guān)注重組后新公司的遷冊(cè)會(huì)否影響到股東利益問題，有部分小股東擔(dān)心重組后股份被攤薄，認(rèn)為重組目的只是為遷冊(cè)，因此對(duì)重組議案還心存疑慮。

對(duì)此，李嘉誠在會(huì)上重申，過去10年，逾70%在港上市公司在海外注冊(cè)，包括開曼群島，小股東無需對(duì)此產(chǎn)生擔(dān)憂。代表長和系的律師在股東會(huì)現(xiàn)場也指出，開曼群島與香港注冊(cè)企業(yè)法律與章程管理大體一致，在管治上沒有很大區(qū)別，香港的上市規(guī)則同樣適用于監(jiān)管開曼群島注冊(cè)的香港上市公司。

此外，李嘉誠表示，本次重組方案中集團(tuán)不需要借貸，因此真實(shí)負(fù)債并無增加。他強(qiáng)調(diào)，自其入主長和系40年來，集團(tuán)從未面對(duì)負(fù)債太高的問題，“發(fā)展不忘謹(jǐn)慎”將繼續(xù)成為公司的發(fā)展宗旨。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)“不求進(jìn)取”？

事實(shí)上，此次長和系重組的一個(gè)重要背景是內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的低迷。2月26日，長和系最新發(fā)布的2014年年度業(yè)績報(bào)告顯示，去年長實(shí)在內(nèi)地的收入減少了六成以上，收入降至60億港元；同時(shí)和黃在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)也降低近六成，從2013年的85.72億港元降至去年的37.7億港元，兩家公司在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)均出現(xiàn)大幅下跌。

長和方面并不否認(rèn)內(nèi)地收入下滑是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)放緩所致，其在公告中明確透露：“去年集團(tuán)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所放緩，銷售收益受到了影響，但集團(tuán)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展仍具信心，若有合適投資機(jī)會(huì)，還將繼續(xù)購入土地及發(fā)展物業(yè)，按審慎穩(wěn)健方針推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。”

數(shù)據(jù)顯示，2014年長實(shí)在房地產(chǎn)物業(yè)銷售方面的收入為263.48億港元，同比2013年減少了12.41億港元，其中還包括2014年下半年入賬的出售上海東方匯經(jīng)中心的收益。期內(nèi)，長實(shí)在內(nèi)地在售的物業(yè)項(xiàng)目只有上海御沁園第2B及4期、成都南城都匯第5A期、青島曉港名城3號(hào)及4號(hào)地塊和常州御翠園第3B期項(xiàng)目。

根據(jù)計(jì)劃，今年在內(nèi)地長實(shí)即將推售的項(xiàng)目包括上海高逸尚城第1B期和湖畔名邸、北京譽(yù)天下第3期、南京Emerald City第1及2期等，數(shù)量仍然不多。

公開資料顯示，2005年至2013年，長和系在內(nèi)地一共發(fā)展有29個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但除了10個(gè)項(xiàng)目已開發(fā)完畢外，大部分項(xiàng)目處于待開發(fā)或開發(fā)狀態(tài)，項(xiàng)目開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)速度慢已經(jīng)成為長和系內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要發(fā)展特點(diǎn)，這種慢周轉(zhuǎn)模式也讓長和地產(chǎn)屢次遭受“囤地謀利”的詬病。

一旦長和系完成重組，作為重組后的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，長實(shí)地產(chǎn)將獲得原長實(shí)集團(tuán)及和黃集團(tuán)的所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其土地儲(chǔ)備規(guī)模也將大幅增長。根據(jù)重組方案披露的信息，截至2014年11月30日，長實(shí)集團(tuán)及和黃集團(tuán)將轉(zhuǎn)讓于長地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括約占1700萬平方尺的出租物業(yè)、面積約1.7億平方尺的可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備(其中1.58億平方尺土儲(chǔ)位于中國內(nèi)地)以及超過14600間酒店房間的應(yīng)占權(quán)益，長實(shí)地產(chǎn)屆時(shí)將成為香港最大的上市酒店業(yè)運(yùn)營商。

1.7億平方尺土地折算可供發(fā)展的土儲(chǔ)大約為1889萬平方米，其中約1756萬平方米位于中國內(nèi)地。換言之，在“長和系”轉(zhuǎn)入長實(shí)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備中，有九成來自中國內(nèi)地。

這意味著，重組完成之后長實(shí)地產(chǎn)將成為中國香港最大的房地產(chǎn)上市公司之一，在香港擁有領(lǐng)先市場占有率，業(yè)務(wù)深入內(nèi)地、且足跡遍及全球。但在集合了長江實(shí)業(yè)及和記黃埔地產(chǎn)的大量低成本土儲(chǔ)之后，長實(shí)地產(chǎn)能否改變運(yùn)作模式加快內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展？

而在重組方案以及業(yè)績會(huì)上，李嘉誠均未解釋地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來的擴(kuò)張計(jì)劃，有港股分析師認(rèn)為，這是長實(shí)地產(chǎn)偏于保守發(fā)展的信號(hào)，“在成為獨(dú)立的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)后，長實(shí)地產(chǎn)每年獲得的固定租金收入都可以超過100億港元，可以預(yù)見，未來長實(shí)地產(chǎn)的策略會(huì)以穩(wěn)為主，‘不求進(jìn)取’”。

這種解讀并非沒有根據(jù)，從2013年至今，李嘉誠已經(jīng)出售了包括廣州西城都薈、上海東方匯經(jīng)中心等多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，李氏對(duì)于內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展態(tài)度顯而易見，長實(shí)地產(chǎn)要擺脫內(nèi)地業(yè)績頹勢(shì)或許還有待時(shí)日。