2151億，萬科規模“老大”之位旁落綠地

隨著萬科2014年全年銷售業績的披露，萬綠“老大”之爭至此落下句點。1月5日晚，萬科發布銷售簡報稱，2014年全年公司累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，分別比2013年同期增長21.1%和25.9%。而這一銷售金額較綠地稍早公布的2408億元少了256億元。

綠地官方數據顯示，2014年，綠地國內房地產銷售面積達2115萬平方米，銷售金額為2255億元，海外銷售金額為153億元，合共2408億元，海內外全面超越了萬科。

綠地有關人士表示，房地產行業都在談轉型，而綠地取得2400多億的銷售額并超越萬科，正是提前轉型并布局的結果，并非一味拼規模、攤大餅而實現的。

分析綠地銷售結構可知，綠地2014年銷售住宅占比為54%，商辦為46%；國內銷售94%，國外6%。綠地商辦地產幾乎占據半壁江山，且海外收入也遠高于萬科。

不過，對于銷售規模老大的旁落，萬科顯得沒那么在意。“唯有能迅速回款的銷售才是真正的銷售”，萬科總裁郁亮表示，2014年萬科已經完成了2000億的回款目標。顯然，相對于“銷售額”，萬科更看重“回款”。

據21世紀經濟報道記者了解，2014年由于市場下行，主流房企的回款率普遍下滑，剛剛公布2014年銷售業績的碧桂園[-2.70%]去年回款率約為85%，其他如中海外、保利等公司回款率大概在80%-85%之間。綠地方面并沒有公布銷售回款及回款率。

根據銷售額和回款推算，萬科2014年銷售回款率已經超過90%，就回款率而言，可能還是行業第一。

早在2014年中，萬科已確立營銷系統以現金流為核心的工作方式，提出回款2000億的目標，并力保市場第一。郁亮表示，未來萬科將不再用一個固化的數字作為年度經營目標，但對回款率的要求將進一步提高。他認為，當傳統房產業務進入白銀時代后，尤其當市場處于調整期的時候，萬科需要加倍重視經營性現金流的健康，需要用更嚴謹的尺度來測度銷售業績。

郁亮指出，規模是一把雙刃劍。它意味著行業地位，意味著規模效應帶來的好處，但也往往意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。在白銀時代“不動產價格將結束單邊的快速上漲”的判斷下，過多的存貨或將成為負擔，魯莽的投資也可能釀成風險。

基于此，萬科認為領跑者的責任在于率先找到新的出路，自2008年以來堅定推動公司轉型。2014年其轉型步伐更為迅猛，接連推出了小股操盤、合伙人制度、商業輕資產等多個重磅動作。綠地集團的轉型也非常快速。早在幾年前，綠地便進入商辦領域，在多個城市開建第一高樓，建綜合體；并大舉進軍海外房地產市場。2014年，綠地提出了產業發展中心的舉措，并深耕美國、加拿大等海外市場；綠地借殼金豐投資[10.02% 資金 研報]也已經監管部門批準，其管理層混合所有制的探索領先資本市場。