雖然房地產行業平均整體營收不斷增加，但利潤率卻開始下滑。

德勤最新研究報告顯示，近60%在香港、深圳和上海上市的大陸房地產企業在2012年出現凈利潤率下滑，反映了受政策環境收緊和經濟增長回落影響，房地產企業開始進入盈利能力下降周期。

該趨勢已延續至2013年。21世紀經濟報道記者統計發現，以2013年前三季度A股上市房企為樣本，房企毛利潤率和凈利潤率均出現下行趨勢。

接受采訪的分析人士普遍認為，凈利潤下降是房地產行業趨勢性的下降，主要是由于土地成本增加、房價上升減緩和土地增值稅等原因所致。

房企利潤率全線下滑

德勤報告顯示，房地產企業2012年平均總營收79.12億港元，2011年為63.48億港元；2012年的凈利潤率比2011年略微增長了0.5%，但比2010年下降了2.65%。權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式開始顯現。

21世紀經濟報道記者統計發現，2013年前三季度A股上市房企凈利率為12.8%，較2012同期分別下降1.0和1.9個百分點；毛利率也持續下降。統計2013年前三季度，房地產行業毛利率為35.3%，較2012年同期下降3.0個百分點。

“2013年，一線城市房地產市場的成交量和成交價格持續上升；強勁的需求持續為二線城市房地產市場提供抵御政策風險的保障。”德勤中國房地產主管合伙人何錦榮認為，但是，“由于土地、融資、營銷以及勞動力成本的壓力，中國房地產企業未來可能面臨低利潤率的問題”。

北京東方興業投資有限公司董事長王德勇表示，房地產毛利率和凈利潤率都下降，主要原因是成本上升所致，表現在地價上漲、稅收增加，但房價上漲變慢。

國土資源部2月11日發布的2013年全國土地價格統計顯示，全國105個主要監測城市住宅地價5033元／平方米，同比增長率達到了9.0%。中原地產研究中心數據顯示，2013年北上廣深一線城市土地出讓金突破5000億元，達到了5014億元，比2012年的2005億元，上漲幅度達到150%。

隨著去年底房企“欠繳”土地增值稅引發爭議，王德勇認為，房地產企業需上繳和計提的土地增值稅等稅收也會上漲。

申銀萬國的一份研究報告認為，2012年以來，大型開發商紛紛專注于低毛利率的普通住宅為主，其中又以中小套型普通住宅相對暢銷，導致開發商的結算項目平均毛利率明顯下滑。此外，2011年四季度以來的降價項目逐漸參與結算。預計這種毛利率下滑趨勢還將延續。

“馬太效應”下的應對

從利潤率來看，不同地區和規模的房地產企業呈現出強者恒強的“馬太效應”。

德勤報告顯示，不同規模的上市企業中，規模越大的公司為其股東創造的利潤越大，反之越小。34.5%的超大型企業經營管理者為其股東帶來超過20%的回報，而這個比例在小型企業中只有1.7%。

“這是因為規模型企業實力強勁，在實現利潤有效增長的同時，更有能力以除權益以外的融資渠道來獲取資金，支持公司運營和發展”，德勤認為。

同策咨詢研究中心總監張宏偉也表示，2013年標桿企業的凈利潤率在13%左右，其他企業可能就在10%，而保障房項目的利潤率僅5%左右。

此外，德勤報告顯示，在一線城市，如北京、上海和廣州，以及經濟發達區域，如華北、華南及華東重心城市，地產項目利潤率是三四線城市的2-3倍。一些開發高端住宅、公寓和別墅項目的房地產公司，獲得了相對較高的利潤回報。在此情況下，德勤報告認為，房地產行業極有可能持續整合，清除實力較弱的企業。

凈利潤下滑的情況下，房企不得不改變項目開發模式和融資方式，以保證企業現金流穩定。張宏偉指出，為了保證投資回報率，房地產企業的資金周轉率明顯提高。

王德勇表示，此前房企是先拿地再去調研開發。現在則是規劃前置，拿地后馬上就開始開發。

“房地產企業有兩個趨勢，一是拿地標準化，房企會根據自己的拿地成本、城市布局選擇拿地類型；二是產品標準化，提升項目開發速度，”張宏偉說，“以前，萬科、恒大等堅持走高周轉的快速開發模式，而現在，包括綠城等原來走精品化開發的企業開始轉型高周轉的開發模式，比如招商、金立、龍湖等近期就開發了很多中小戶型住宅。”

除此之外，一位業界人士指出，房企也會提高杠桿率，借錢來開發項目。“這里面的門道就多了，比如走信托通道、明股實債。為了降低負債率，出讓項目控制權、發行永續債等，名義上是別人的項目，但實際還是自己開發。”（編輯徐煒旋）