位于北京西南三環邊，原定1月27日進行現場競拍后因故暫停的北京西局地塊，昨日被龍湖地產以近36億元收入囊中。機構估算，其樓面價格約達6萬元/平方米。

不過，在土地價格節節攀高的同時，豪宅成交則在走下坡路。據中原地產研究部統計數據，北京今年1月總價800萬元以上的高端二手房成交僅128套，環比和同比分別減少34%和53%。

土地市場火熱

昨日，京城宅地市場迎來馬年“首拍”，豐臺西局和順義趙全營各有一宗宅地入市，兩地塊起始價合計超過40億元。其中，西局地塊使用權起始價為24.1億元，此前已收到10次網上報價，現場更是吸引了包含萬科聯合體、龍湖、保利、魯能、融創、懋源、龍湖、方興葛洲壩[0.51% 資金 研報]聯合體等近十家知名房企參與競拍。最終，龍湖以29輪競拍、35.7億元總價、現場競報限價商品住房面積5.4萬元/平方米的條件將其拿下，其中限價商品房限價2.1萬元/平方米。

據亞豪機構估算，扣除配建限價商品房以及還建的商業部分后，該地塊的樓面價格約6萬元/平方米。

西局地塊即北京市豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地塊二類居住、托幼、商業金融用地地塊國有建設用地，北京市土地整理儲備中心公布的成交信息顯示，其具體位置在豐臺區盧溝橋鄉豐北路北，建設用地面積7萬平方米，土地開發程度為三通一平。

該地塊位居西南三環邊，被地鐵14號線、9號線、10號線三軌環繞，亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，其地理位置、交通條件較好，是近年來北京市出讓的為數不多的四環內宅地，引來眾多房企追捧在意料之中。

但該地塊的樓面價依舊令人驚訝。“這一價格無論是對比周邊物業的在售價格，還是去年土地成交情況，都再度顯示出土地市場的熱度。”任啟鑫舉例說，去年，同樣位于西三環與西南三環附近的玉淵潭地塊與夏家胡同兩塊高價熱地，其住宅部分的實際樓面價在4萬元/平方米左右。

目前，西局地塊周邊二手房房價如西局欣園等小區價格在4萬元~4.5萬元/平方米之間。今年1月份，于其不遠的紫辰院項目取得預售許可證，擬售價格為6.7萬元/平方米。

高端市場風險加劇

身價再高的地，也有缺點。在業內看來，西局地塊雖地段相對優越，但畢竟位居南城，周邊缺少基本生活配套，南側靠近麗澤橋長途汽車站，北側又臨近六里橋長途汽車站，周邊人流密集、環境復雜，地塊周邊以老舊小區為主，配套及環境劣勢使得該地塊難以形成高端生活氛圍。此外，西局地塊現狀僅為“三通一平”的施工標準，開發商還需要通排水、電信、供暖、燃氣、道路，才能達到“七通一平”的交付入住標準，開發商在施工過程中還需要付出大量成本。

值得注意的是，本次西局地塊以樓面價約6萬元/平方米拍出，僅有5萬平方米純市場化的商品住宅可供銷售。因此，在任啟鑫看來，未來純市場化商品房將承擔整個地塊的利潤目標，預計售價將超過10萬元大關，這對開發商的產品規劃能力、高端資源的整合能力、營銷能力提出了巨大挑戰。

中原地產首席分析師張大偉則認為，該地塊的整體屬性多樣，帶有商業金融屬性，對于已經在北京有2個商業+居住產品的龍湖來說，運作此類項目尚有經驗。他表示，該地塊是龍湖繼孫河地塊后，時隔近2年后再次在北京拿地，也體現了房企回歸一二線市場的拿地策略。

機構數據顯示，1月北京土地出讓金達到400億元，住宅用地的成交宗數更是創下了6年來新高，2月土地成交總額也有望再破400億元。據中原地產研究部監測，十家標桿房企1月權益購地金額接近去年月度高位，達到372億元。其中，一線城市購地支出達到近三年最高，達到229億元，顯著高于去年平均水平。前一高位是去年7月的195億元。顯示出一線城市土地市場雖然價格高企，但對標桿房企依然具有很強的吸引力。

任啟鑫表示，未來高端市場將成為北京樓市的主戰場，但是地價倒逼下擴容的高端市場也激流暗涌。他說，去年北京優質宅地供應增加，僅四環內的地塊就出讓了三宗，無論是夏家胡同地塊、玉淵潭地塊，還是農展館地塊，土地成本一再居高，地價的倒逼讓高端市場被迫擴容，但是客群卻相對有限，這都將導致未來高端樓市風險劇增。

“房企迫于土地這個原材料儲備不足的壓力，在當前的土地市場競爭規則下高價拿地，開發商只能靠保障房或自住房來保障現金流安全、靠純商品房部分來實現利潤，但未來北京市場將會有大量同質化的高端項目入市，房企庫存壓力將會逐步凸顯。”任啟鑫說。