隨著降息與匯率下降，澳洲的房地產(chǎn)投資成本將一定程度降低，利好刺激下未來或有更多資金流入。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 5月11日，保利地產(chǎn)[3.09% 資金 研報]正式公告宣布獲得澳洲一宗商住地塊。這也是繼綠地、碧桂園[1.45%]、萬達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球[3.17% 資金 研報]等房企后，又一家正式進(jìn)入澳洲市場的房企。

公告顯示，保利地產(chǎn)通過合作獲得澳洲墨爾本市南雅拉區(qū)克萊蒙地塊，項目用地面積約為2146平方米，用途為商住用地，規(guī)劃容積率面積約3.63萬平方米，成交總價1984.4萬澳元(約人民幣9729.31萬元)。同時，保利地產(chǎn)將擁有該項目51%權(quán)益。

事實上，墨爾本克萊蒙項目也是保利地產(chǎn)在2014年成立海外事業(yè)部以來，公告確立的首個海外房地產(chǎn)項目。除此以外，其還基本落實了悉尼埃平項目。

保利地產(chǎn)顯然還有意擴(kuò)大海外的房地產(chǎn)布局。在保利最新發(fā)布的“5P”戰(zhàn)略中，海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為保利集團(tuán)國際化發(fā)展的重點領(lǐng)域。該公司相關(guān)人士此前接受訪問時透露，年內(nèi)將繼續(xù)關(guān)注拓展美國、歐洲等的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

對此市場分析指出，由于中國的房價越來越高昂，投資回報率低且風(fēng)險較大，投資回報率相對高的海外國家成了新的選擇。不過，海外門戶城市受外來投資增加的影響，房價已經(jīng)逐漸升高，由此帶來的投資回報率也將有下降跡象。

保利海外路徑

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，克萊蒙項目所處的南雅拉區(qū)地處墨爾本市東南，距離市中心3.6公里，有“墨爾本第二大富人區(qū)”之稱。同時南雅拉區(qū)周邊配備學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施，近年來逐漸吸引了不少企業(yè)在此新建公寓。

從體量看，克萊蒙項目占地2146平方米，建筑面積3.63萬平方米，相較于在中國的房地產(chǎn)項目來說稍顯迷你。同時因政策限制，當(dāng)?shù)貑蝹€項目一般僅能將20%-30%的體量銷售給海外人士。

事實上，保利地產(chǎn)拓展海外由來已久。早在2014年4月21日，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在2013年股東大會上便公開表示，公司進(jìn)行國際化的主要目的“不是賺錢”，而是學(xué)習(xí)西方國家的發(fā)展模式，并順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢。

“海外賺錢目前來看還沒有國內(nèi)好賺。保利進(jìn)海外還是本著審慎的原則，審慎推進(jìn)。”宋廣菊透露，在海外發(fā)展方面，保利地產(chǎn)持審慎推進(jìn)的策略。

按照宋廣菊的設(shè)想，保利地產(chǎn)的海外發(fā)展重點研究美國、澳洲、歐洲和非洲市場，下一步會找合適的項目，可能會以尋求和一些企業(yè)合作的方式來展開不同市場的介入。

同年，保利地產(chǎn)在集團(tuán)研討會上提出“走出去”戰(zhàn)略，先后實地考察美國、澳大利亞、馬來西亞等多個國家的房地產(chǎn)項目。當(dāng)時有消息稱，其本已在美國敲定一個項目，卻因兄弟公司為軍工企業(yè)而未通過美國監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審查。

2015年2月3日至8日，保利地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層遠(yuǎn)赴澳洲，對墨爾本、悉尼等主要城市進(jìn)行訪問，并實地考察了其在澳洲投資開發(fā)的兩大項目——墨爾本克萊蒙項目及悉尼埃平項目。其中，悉尼埃平項目是其在海外首個獨立開發(fā)的項目，墨爾本克萊蒙項目則是首個合作投資開發(fā)項目。

另據(jù)了解，悉尼埃平項目、墨爾本克萊蒙項目均計劃今年將實現(xiàn)銷售。保利地產(chǎn)方面還表示，今后還會繼續(xù)跟進(jìn)美國、歐洲、東南亞市場。

澳洲房地產(chǎn)蛋糕

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，澳洲實行首付一成、永久產(chǎn)權(quán)等政策，房地產(chǎn)年增長率一般維持在7%-10%。一直以來，澳洲都是華人最喜愛的投資移民國家之一，而龐大的華人群體素來是中國房企在推介澳洲項目的重要對象。

在保利地產(chǎn)之前，包括綠地、碧桂園、萬達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球、海亮地產(chǎn)、復(fù)星、中銳地產(chǎn)等房企已相繼進(jìn)入澳洲市場。

對此，第一太平[-0.69%]相關(guān)分析人士曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示，中國房企進(jìn)行境外投資，可以實現(xiàn)將資金放進(jìn)不同國家以分散風(fēng)險。同時，由于中國的房價越來越高昂，投資回報率低且風(fēng)險較大，而投資回報率相對高的海外國家則成了新的選擇。

上述人士指出，西方國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域比中國早發(fā)展了20-30年，包括房地產(chǎn)證券化在內(nèi)的金融化運作都已相當(dāng)成熟。盡管中國房企在海外的投資遠(yuǎn)比國內(nèi)小，但進(jìn)駐海外市場能獲得更多直接、深入的本地業(yè)務(wù)運作知識，“這也是一種學(xué)習(xí)途徑”。

澳洲投資審核委員會最新報告顯示，2013年至2014年，來自中國的投資者在澳洲房地產(chǎn)投入金額達(dá)124億澳元(約人民幣607億元)。而據(jù)瑞士信貸估測，未來7年內(nèi)，中國的投資者還將在這里再投入440億澳元(約人民幣2155億元)。

值得一提的是，澳聯(lián)儲近日公布最新利率政策，宣布降息25個基點至2%，貸款利率降至上世紀(jì)50年代以來的最低點；其強(qiáng)調(diào)澳元匯率可能而且有必要進(jìn)一步下降。

市場普遍認(rèn)為，對于投資者而言，隨著降息與匯率下降，澳洲的房地產(chǎn)投資成本將一定程度降低，利好刺激下未來或有更多資金流入。

不過，凡事都有AB面。第一太平相關(guān)分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，海外門戶城市受外來投資增加的影響，房價已經(jīng)逐漸升高。以澳洲為例，2014年該國各主要城市房價漲幅為8%，悉尼高達(dá)13%。

“隨著房價慢慢推高，投資回報率也將有下降跡象。”上述人士指，盡管海外投資的強(qiáng)勁勢頭還會持續(xù)很久，但海外門戶城市的投資機(jī)會將變得越來越少。在此之前，中國投資者可能需要深入了解其復(fù)雜的審計和稅務(wù)系統(tǒng)。

或許，目前擺在中國房企的一個難題是，4月24日，澳洲移民部正式暫停受理500萬澳元重大投資簽證申請，并將于7月1日出臺新的投資移民政策。

而此前申請500萬澳元投資移民簽證的人中，有近9成來自中國。考慮到這部分群體是中國房企海外項目的重要推介對象之一，提高投資移民門檻對中國房企將形成不小打擊。