4210億港元的物業估值，1580萬平的開發土儲，160萬平投資物業總建筑面積及超1.46萬間酒店客房，一系列的數字說明，又一個地產巨無霸來襲。

在長實、和黃重組落定后，以介紹方式上市的長江實業[0.53%]地產于5月11日公布了第一份投資者簡報。

隨著簡報展開，以長地為代表的李嘉誠地產帝國版圖也逐漸展現在公眾的視野中。4210億港元的物業估值，1580萬平的開發土儲，160萬平投資物業總建筑面積及超1.46萬間酒店客房，一系列的數字說明，又一個地產巨無霸來襲。

僅從2014年的數字來看，長地備考總營業額約466億港元，其中，物業銷售337億港元，物業租賃68億港元，酒店及服務客房56億港元，物業及項目管理5億港元。主力貢獻區域中香港占66%，而內地占28%。

4210億港元物業組合

據長地投資者簡報，在公司4210億港元的物業組合中，發展物業2307億港元，投資物業1233億港元，酒店及服務套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。

若按地區劃分，香港、內地及海外分別為2690億港元、1380億港元及130億港元，占比64%、33%及3%。而海外物業中，新加坡約46億港元，英國約76億港元，巴哈馬群島約5億港元。

具體來看，在2307億港元發展物業中，香港、內地及海外分別873億港元、1314億港元及120億港元，各占38%、57%及5%。

發展物業主要分布在香港及內地的21個城市，其中，長地在香港的主力項目為波老道內地段8949號、西鐵荃灣站荃灣五灣畔發展權、油街內地段8920號、亞皆老街九龍內地段第11125號及維港·星岸，總計劃建筑面積約481.6萬平方呎。

在內地的布局則以一二線城市為主，物業面積共計1970萬平方米，超過百萬的城市有5個，其中成都195.6萬平方米、重慶440.16萬平方米、廣州100.78萬平方米、東莞147.52萬平方米，大連126.11萬平方米。

值得一提的是，在長地目前1580萬平方米的開發土儲中，香港是80萬平方米，內地是1450萬平方米，英國40萬平方米，新加坡10萬平方米。

至于土地收購策略，長地于投資簡報中明確指出，將利用經營優勢及優越的財務資源，以合適成本購置有潛力的優質土地，并將適時拓展香港及香港意外的市場業務。

投資物業方面，長地于投資簡報中稱，總投資物業估值1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位，而其租戶包括主要的金融機構、跨國公司及著名企業。

分區域看，香港、內地及海外的投資物業估值分別為1178億港元、53億港元及3億港元，各占96%，4%及0.2%。從2012到2014年，長實的平均出租率分別為94%、93%及95%，而和黃的則為97%、97%、97%。

除發展及投資物業外，長地的第三大物業是酒店及服務套房。對此，長地方面透露，公司該部分業務估值總額661.22億港元，其中香港、內地及海外分別為639億港元、18億港元及4億港元，酒店客房數目超1.46萬間。

長地表示，公司在香港擁有14間酒店、在內地擁有4間酒店、在巴哈馬群島擁有1間酒店。在香港正在發展1間酒店，在內地正在發展4間酒店。入住率方面，2012-2014年，長實的平均入住率為90%、89%及90%，和黃則為84%、80%及81%。

131億港元地產信托

在地產業務外，長地還于投資簡報中指出，公司是香港三間上市房地產投資信托的籌辦人。

據了解，上述三家地產信托分別為匯賢產業信托[-0.29%]、置富產業信托[-0.26%]、泓富產業信托[-0.70%]，長地于其中應占的權益為131億港元。

參照長地簡報，上述三支地產信托的投資重點有所側重。其中匯賢產業信托投資的是寫字樓、零售物業及酒店服務套房，現有的資產組合是北京東方廣場和沈陽麗都索菲特酒店；置富產業信托的投資重點是零售物業，現有資產組合是香港18個私營屋苑的零售物業；泓富產業信托投資的是寫字樓、零售及工業物業，現有資產組合是香港8個物業。

市值方面，匯賢、置富、泓富分別為233.40億港元、149.98億港元及40.84億港元，長地的應占價值分別為75.33億港元、41.95億港元、7.87億港元。

相關歷史資料顯示，長地已于2012年將沈陽麗都索菲特酒店注入匯賢信托，代價9.8億元，并將于2015年將重慶大都會廣場作價49.1億港元注入。此外，其還于2012、2013年，分別將麗城花園、合富中心及嘉湖銀座注入置富信托，總代價為76.04億港元。

投資信托外，長地方面表示，公司未來將堅持嚴謹投資方針及審慎財務管理。截至2014年12月31日，長地擁有53億港元短期負債、115億港元長期債及550億港元長地貸款融資，總負債約718億港元。

對于其中550億港元融資，長地認為，此項貸款能為分拆上市提供部分資金支持，并有利于優化資本機構，預計將實現強勁的投資級評級。