近期流動(dòng)性釋放，樓市回暖，但“擊鼓傳花”的故事卻時(shí)刻都在上演。過(guò)去幾年吃進(jìn)高價(jià)地的房企，如今正試圖借助市場(chǎng)回暖而脫身，但在供需逆轉(zhuǎn)的情況下，前景似乎并不樂(lè)觀。

克而瑞研究中心發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在2011年至2013年全國(guó)總價(jià)和樓面價(jià)位居前列的55幅地塊中，截至目前仍有38%處于“未開工”狀態(tài)，期間有2幅“地王”還遭遇了退地。

部分位于二三線城市的高價(jià)地項(xiàng)目更是舉步維艱。庫(kù)存壓力大的現(xiàn)實(shí)，往往使得整個(gè)區(qū)域樓市陷入滯銷的泥潭。除很多中小開發(fā)商外，即使是成本控制、拿地策略、開發(fā)能力均領(lǐng)先行業(yè)的品牌房企，也不能幸免。

最新的案例來(lái)自大連市東港區(qū)。這個(gè)規(guī)劃中的“鉆石海灣”，正在變成外界所熟知的“空城”，并使眾多房地產(chǎn)企業(yè)深陷其中。而保利地產(chǎn)[3.09% 資金 研報(bào)]花費(fèi)以67億元高價(jià)獲取的“地王”項(xiàng)目，更是難以自拔。

“鉆石”誘惑保利67億摘東港地王

2013年8月，尚處于開發(fā)階段的大連東港區(qū)，迎來(lái)了最大號(hào)金主。

根據(jù)保利地產(chǎn)的公告，當(dāng)年8月，保利地產(chǎn)以掛牌的方式，花費(fèi)67.25億元的天價(jià)，先后兩次獲取大連市東港區(qū)“F01-05號(hào)、I01號(hào)、I03號(hào)”地塊和“I02號(hào)、I04號(hào)”地塊。兩宗土地位置相鄰，總規(guī)劃建筑面積達(dá)90.36萬(wàn)平方米。保利地產(chǎn)擁有該項(xiàng)目50%的權(quán)益。

67億元的價(jià)格，使得該地塊成為東港的“地王”項(xiàng)目。而90萬(wàn)平方米的體量，也使之成為東港區(qū)罕見的大盤。據(jù)測(cè)算，前一宗地塊的樓面價(jià)為7470元/平方米，后者為7404元/平方米。

這在當(dāng)時(shí)并不算高。有統(tǒng)計(jì)顯示，經(jīng)過(guò)此前的一路飆漲，到2013年年中，東港核心區(qū)的房屋價(jià)格多在2萬(wàn)元/平方米以上，部分項(xiàng)目的單價(jià)甚至接近3萬(wàn)元。

促使東港樓市繁榮的因素，在于政府部門的一項(xiàng)規(guī)劃。根據(jù)《大連港[9.96% 資金 研報(bào)]東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃》，東港區(qū)由大連港東部地區(qū)改造和填海造地組成，占地面積5.97平方公里。規(guī)劃設(shè)計(jì)有港口服務(wù)區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、濱海服務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)。該區(qū)域被遼寧省政府命名為“鉆石海灣”，被大連政府定位為香港、陸家嘴[2.14% 資金 研報(bào)]之后的中國(guó)第三大金融中心。

東港樓市迅速隨之崛起。并與國(guó)內(nèi)很多城市新區(qū)一樣，吸引了大量開發(fā)商進(jìn)駐。其中，以萬(wàn)達(dá)為首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆業(yè)、中庚等品牌房企，都紛紛在東港啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。

有統(tǒng)計(jì)顯示，2013年大連市成交土地111宗中，主要來(lái)自金州新區(qū)、東港區(qū)。當(dāng)年大連市土地成交單價(jià)前十位的地塊中，有5宗出自東港。

市場(chǎng)劇變房?jī)r(jià)腰斬跌半

一切都“看上去很美”，但形勢(shì)發(fā)展并不盡如人意。

從2013年年末開始，全國(guó)樓市陷入停滯，大部分城市的房?jī)r(jià)停漲，并逐漸出現(xiàn)下調(diào)。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑。2014年9月，上述指標(biāo)同比也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

在此背景下，東港亦不能幸免。有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者回憶，東港房?jī)r(jià)在去年出現(xiàn)全面下降。到2014年下半年，東港核心區(qū)的房屋均價(jià)驟降至1.5萬(wàn)元左右，幾近腰斬。

其中，在2013年底推盤的“星光領(lǐng)”項(xiàng)目，平均售價(jià)以從最高時(shí)的27500元/平方米下調(diào)至16500元/平方米。另一個(gè)項(xiàng)目“中庚當(dāng)代藝術(shù)”，則在近期將產(chǎn)品最低售價(jià)調(diào)整到11600/平方米，僅相當(dāng)于2014年初的一半。類似的情況在東港十分普遍。

究其原因，上述人士分析指出，由于東港區(qū)本身人口較少，且從大連分流的人口不足，使得住房需求增長(zhǎng)緩慢。因此，東港區(qū)如今雖樓盤林立，供應(yīng)量充足，但出售率和入住率很低，已成一片“空城”。

同期的大連樓市同樣不甚樂(lè)觀。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，大連去年全年的新建商品住宅成交量為220.7萬(wàn)平方米，同比下降29%。截至2014年12月，大連商品住宅去化周期超過(guò)20個(gè)月。

在這種背景下，東港“地王”已成為保利手中的“燙手山芋”。上述業(yè)內(nèi)人士指出，按照7400元/平方米的樓面均價(jià)，那么加上建安和運(yùn)營(yíng)等成本，“地王”項(xiàng)目售價(jià)至少要在15000元/平方米才能取得一定利潤(rùn)。而這樣的價(jià)格，在今日的東港已“有價(jià)無(wú)市”。

根據(jù)保利地產(chǎn)的年報(bào)，上述“地王”項(xiàng)目的案名被定為“保利天禧”。此為保利產(chǎn)品線上的高端項(xiàng)目。

年報(bào)顯示，在保利獲取該項(xiàng)目之后，2013年并未動(dòng)工。2014年，項(xiàng)目?jī)H僅累計(jì)動(dòng)工18.65萬(wàn)平米，待開發(fā)面積達(dá)108.18萬(wàn)平米。對(duì)比保利的平均開發(fā)速度，可謂十分遲緩。

有業(yè)內(nèi)人士甚至指出，若東港樓市無(wú)法隨此輪市場(chǎng)回暖有根本改善，那么算上拿地價(jià)格和開發(fā)運(yùn)營(yíng)等成本，將有百億規(guī)模的資金被束縛在這一“地王”項(xiàng)目之上，并可能危及保利的資金鏈。

福兮禍兮地王項(xiàng)目難做

近幾年來(lái)，高價(jià)地項(xiàng)目陷入尷尬的情況屢見不鮮。在克而瑞統(tǒng)計(jì)的55宗高價(jià)地項(xiàng)目（2011年至2013年成交）中，截至目前，仍有38%處于未開工狀態(tài)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這在高周轉(zhuǎn)盛行的當(dāng)下是極高的比例。

此外，還有兩宗“地王”項(xiàng)目因各種原因而最終退地。

該機(jī)構(gòu)指出，即使在已開工的項(xiàng)目中，部分還由于高額的土地成本和較長(zhǎng)的資金周轉(zhuǎn)期限，出現(xiàn)了延緩開工和工期拖延的現(xiàn)象。

北京樓市某知名操盤手向和訊房產(chǎn)表示，很多高價(jià)地項(xiàng)目是在市場(chǎng)高點(diǎn)所取得，但等到開工和銷售階段，市場(chǎng)往往陷入低迷，從而使項(xiàng)目銷售陷入困境。

他表示。很多開發(fā)商都曾遇到過(guò)“地王”難題，按照歷史經(jīng)驗(yàn)，最終需要借助市場(chǎng)回暖的大勢(shì)來(lái)解套。

自去年11月以來(lái)的半年間，央行三次啟動(dòng)降息，與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸等調(diào)控政策也有所松動(dòng)。多數(shù)分析指出，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有望。

但如今的市場(chǎng)形勢(shì)，與往昔不可同日而語(yǔ)。上述人士表示，在此前幾年房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，整體供大于求成為當(dāng)前市場(chǎng)的基本面。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積已連續(xù)36個(gè)月保持增長(zhǎng)，且與最低點(diǎn)時(shí)相比，如今庫(kù)存漲幅幾近翻倍。其中，廣大二三線城市的供應(yīng)過(guò)剩局面尤其明顯。以貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)、鄂爾多斯[3.77% 資金 研報(bào)]康巴什新區(qū)為代表的新城，成為樓市的重災(zāi)區(qū)。

同樣作為新區(qū)的東港，樓市困局能否迅速緩解？當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士均表示不甚樂(lè)觀。其理由在于，東港的產(chǎn)業(yè)配套尚未確立，無(wú)法形成人口聚集效應(yīng)，因此也難以帶來(lái)有效的市場(chǎng)需求。

事實(shí)上，即便“地王”項(xiàng)目能夠最終解套，但往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，其帶來(lái)的資金成本經(jīng)常成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)?！耙?yàn)閭€(gè)別高價(jià)地項(xiàng)目而拖垮整個(gè)區(qū)域，甚至整個(gè)公司的開發(fā)節(jié)奏，這種情況并不少見?！鄙鲜霾俦P手表示。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，大連樓市成交商品住宅面積12.56萬(wàn)平方米，同比下降9.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月，大連市新建商品住宅價(jià)格同比下降8.6%。