或許是新政后開發(fā)商對于土地市場的熱情亟待釋放，經(jīng)過139輪舉牌的中關(guān)村[1.15% 資金 研報]永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊的成交過程異常精彩。

繼周末多個樓盤出現(xiàn)“日光”后，北京市場又于周一上演了一場激烈的土地大戰(zhàn)。回暖劇本的情節(jié)，從樓市到地市正在一場場鋪開。

在4月27日的土地拍賣中，北京市海淀北部地區(qū)整體開發(fā)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地（配建公共租賃住房），吸引了首鋼、天恒、保利、首創(chuàng)、龍湖首開聯(lián)合體、中化方興華僑城聯(lián)合體、永同昌旭輝北辰聯(lián)合體、金地平安電建聯(lián)合體、中鐵建、遠(yuǎn)洋招商聯(lián)合體等10家競買人到場競逐。

最終首創(chuàng)置業(yè)[0.57%]經(jīng)過139輪廝殺，以總價56.4億元加配建6.05萬平米自住型商品房的代價，抱得永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊。

另一宗應(yīng)于當(dāng)天進(jìn)行拍賣的豐臺區(qū)麗澤路E-01、E-05、E-06地塊C2商業(yè)金融用地，因在開拍前僅收到一份報價，最終由深圳市平軒投資管理有限公司以底價50.4億元摘得，折合樓面價15000元/平方米。

市場消息指，深圳市平軒投資管理有限公司代表的是財閥平安系。觀點地產(chǎn)新媒體第一時間聯(lián)系平安集團(tuán)下屬平安不動產(chǎn)，截至發(fā)稿前并未得到回復(fù)。

139輪激烈爭奪

或許是新政后開發(fā)商對于土地市場的熱情亟待釋放，經(jīng)過139輪舉牌的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊的成交過程異常精彩。

資料顯示，該宗地建設(shè)用地面積6.52萬平方米，建筑控制規(guī)模小于20.87萬平方米，掛牌出讓起始價為37.87億元。該宗地還將配建建筑面積不少于7500平方米的“公共租賃住房”，公租房價格為6500元/平方米。

此外，該宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。

觀點地產(chǎn)新媒體觀察發(fā)現(xiàn)，在未進(jìn)入現(xiàn)場拍賣環(huán)節(jié)前，該宗地即已贏得諸多企業(yè)青睞，合共收到10次報價，最高價達(dá)到39.67萬元。

而在進(jìn)入現(xiàn)場競價后，緊隨39.87億元第一次報價，第二次報價即沖上40億元。在不到10分鐘時間內(nèi)，保利地產(chǎn)[-6.91% 資金 研報]即以56.4億元的報價率先觸及價格上限，溢價率48.93%。

隨后的競配建自住型商品房面積的過程更是節(jié)奏緊湊，戰(zhàn)況激烈。保利和首創(chuàng)先行展開競爭，幾輪后天恒置業(yè)入局，與首創(chuàng)上演你追我趕的戲碼。100輪過后，華僑城方興聯(lián)合體殺入戰(zhàn)局，將配建抬高至4.7萬平。此時率先觸碰最高限價的保利則在歇息幾輪后意欲重新爭奪主動權(quán)，幾家企業(yè)膠著中使配建面積攀升至5.1萬，5.5萬，6.05萬！

最終，一直態(tài)度堅決的首創(chuàng)置業(yè)成功擊敗多家品牌房企，以56.4億元加配建6.05萬平米自住型商品房的代價，將中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地收入囊中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算稱，該宗地住宅部分樓面價高達(dá)4.3萬/平方米。

“區(qū)域內(nèi)市場目前中高端商品房售價在5-6萬，普通商品房在4萬左右，二手房售價在3-4萬區(qū)間。”

值得注意的是，雖然此次有10家競買人參與拍賣，但有包括龍湖在內(nèi)的多家競買人在現(xiàn)場并未舉牌。龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林表示，地價太高因此放棄舉牌。

首創(chuàng)意欲分食改善市場

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，此前首創(chuàng)置業(yè)曾分別以5.8億競得首宗配建機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，和2.2億元摘得順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)多功能用地。截至4月27日，首創(chuàng)置業(yè)在北京土地市場合共投下64.4億元。

首創(chuàng)置業(yè)北京資本中心助理總經(jīng)理蔣松濤向觀點地產(chǎn)新媒體透露，公司2015年土地投資方面的預(yù)算為250億元。這其中包含公開市場的競拍以及選擇合作開發(fā)的投資。

“公司戰(zhàn)略一直很明確，聚焦五大核心城市，最重要的是北京和上海，今年250億元的土地預(yù)算中，60-70%計劃在北京和上海，首創(chuàng)非常看好北京和上海的市場。”

雖然市場認(rèn)為該宗地樓面價頗高，蔣松濤表示，最后成交地價仍然在公司的預(yù)期之內(nèi)，公司計算可售部分的樓面價在3.3萬元/平方米，只要有較好的策劃，未來項目前景沒有問題。

首創(chuàng)置業(yè)認(rèn)為，豐臺項目位于海淀區(qū)北部整體開發(fā)范圍中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地，區(qū)域西鄰中關(guān)村環(huán)保科技示范園、西北有翠湖科技園、東鄰航天城社區(qū)、東南有唐家?guī)X新城，區(qū)位優(yōu)越。區(qū)域規(guī)劃將重點吸納新材料產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)效益好、科技附加值高、技術(shù)密集的綠色環(huán)保無污染的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)匯集了用友軟件[-6.53% 資金 研報]園、航空材料園等企業(yè)，區(qū)域發(fā)展比較成熟。

對于該宗地的執(zhí)著追逐，也體現(xiàn)了首創(chuàng)置業(yè)未來策略上的偏移。雖然針對自住型需求的產(chǎn)品依然是首創(chuàng)的基礎(chǔ)，其在房山、大興、順義等一些稍微偏遠(yuǎn)的地區(qū)仍以該類項目為主。但首創(chuàng)儼然已經(jīng)從政策導(dǎo)向方面開始注意到改善型市場。

“我們看到政策對于改善型支持力度比較大，這類需求在市場占有比較大的規(guī)模和市場空間，北京上海應(yīng)該是存在30-40%的份額，公司想做大規(guī)模，必須關(guān)注這個市場。”

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，首創(chuàng)此前在北京做的天禧和緣溪堂項目均為高端項目。其中首創(chuàng)·天禧位于朝陽東三環(huán)CCTV北50米，主力戶型為400平米板式通透精裝大宅，目前均價為150000元/平米。

已經(jīng)售罄的緣溪堂則是與GIC聯(lián)合投資開發(fā)的頂級私人住宅。“這兩個項目都是改善高端項目，首創(chuàng)已經(jīng)具備這方面的成功經(jīng)驗。”蔣松濤對觀點地產(chǎn)新媒體如是表示。

平安50億摘得麗澤商業(yè)金融用地

相比經(jīng)過100多輪競爭的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，被平安以50.4億元底價投得的麗澤路E-01、E-05、E-06地塊C2商業(yè)金融用地則稍顯落寞。

根據(jù)資料，該宗地為北京市豐臺區(qū)麗澤路E-01、E-05、E-06地塊C2商業(yè)金融用地，具體四至范圍是東至麗澤中一路，南至鳳凰嘴北路，西至金中都中路，北至豐臺北路、豐臺北路西延。

掛牌公告顯示，該宗地建設(shè)用地35708.799平方米，建筑控制規(guī)模≤336000平方米。掛牌出讓起始價為50.40億元。經(jīng)計算，起始樓面價約為1.8萬/平方米。

事實上，對于北京土地市場來說，平安并非新面孔。在北京今年的首場土地拍賣中，平安與華潤置地[-1.09%]、招商地產(chǎn)[0.00% 資金 研報]、九龍倉集團(tuán)[-1.87%]聯(lián)合拿下兩宗土地，總地價高達(dá)86.9億元。兩天之后，平安再次聯(lián)合華潤置地和北京首開拿下北京的總價“地王”——位于豐臺區(qū)的白盆窯地塊，總價為86.25億元。

雖然此次拿地為底價成交，但是拋開了聯(lián)合體包袱自主拿地的平安，依然受到市場的高度關(guān)注。

資料顯示，平安集團(tuán)為發(fā)展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立了專業(yè)子公司平安不動產(chǎn)。截至2014年8月，公司資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元。 公司在深圳及上海兩地設(shè)立總部，依托平安集團(tuán)強(qiáng)大的綜合金融平臺，業(yè)務(wù)范圍覆蓋業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、 工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投。

房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時指出，此次平安單獨拿地，其意圖很明顯，就是要獨立開發(fā)項目。從這個角度看，這是對后續(xù)北京市場的一個比較積極的態(tài)度。過去之所以聯(lián)合拿地，還是一種蜻蜓點水的態(tài)勢，其思路是對北京市場進(jìn)行探路。

經(jīng)過近10年發(fā)展，平安不動產(chǎn)通過自建和收購，在北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、武漢等一二線重點城市累計持有商業(yè)地產(chǎn)面積超過160萬平方米，包括深圳平安金融中心、杭州平安金融中心大廈、成都平安金融中心、武漢天地企業(yè)中心-5號項目、鄭州平安金融大廈、沈陽平安財富中心、北京平安國際金融中心、北京世紀(jì)財富中心、中國電子[-3.45%]大廈、深圳新城市廣場、成都平安財富中心、上海利園國際大酒店[-0.69%]等物業(yè)。