并不掩飾對土地急切需求的碧桂園[-7.19%]，無疑正行進在繼續(xù)規(guī)模的道路上，而碧桂園的土地加法或許也正在流露出其未來的產(chǎn)品和策略方向。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 千億梯隊中唯一還沒有完全布局一線城市的碧桂園上演了“鄉(xiāng)村包圍城市”一幕。

4月29日，碧桂園以6.08億元總價奪得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，正式登陸上海灘。

此次拿地被碧桂園稱為“吹響一線號角”，是其“真正意義上在一線城市首個落地的項目，具有戰(zhàn)略意義”。與此同時，碧桂園也對外宣布，“北上廣深是碧桂園2015年挺進一二線的戰(zhàn)略方向。”

已經(jīng)明確的是，碧桂園還有意擴大上海布局。據(jù)碧桂園集團滬蘇區(qū)域總裁謝金雄透露，碧桂園將繼續(xù)尋找在上海及環(huán)上海的發(fā)展機會，有多個意向地塊正在洽談中。

除去上海，碧桂園另一個并沒有引起太多關(guān)注的動作表明這家企業(yè)同時還正在加大力度尋找土地合作開發(fā)。4月23日，碧桂園與武漢清能地產(chǎn)集團簽約戰(zhàn)略聯(lián)盟合作，在宜昌市場聯(lián)手。

種種跡象都在表明，碧桂園依然在做土地加法，并且過往的三四線與大盤模式已經(jīng)不再是這家房企未來策略的最大標(biāo)簽。

上海求地與合作并購

4月29日上午，在上海市土地交易事務(wù)中心，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。該地塊位于嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)，東至啟寧路，南至啟悅路，土地總面積62443.40平方米，容積率1.2，成交樓面價8108元/平方米，溢價62.16%。

從出價情況看，該幅地塊出讓共吸引19家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，參與現(xiàn)場競價共有8家，包括金地、新城、旭輝、東原平安聯(lián)合體等房企，最終碧桂園以最高報價摘牌。

上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏對觀點地產(chǎn)新媒體表示，由于地塊采取暗標(biāo)的競價方式，即只有一次出價機會，作為意欲登陸上海的碧桂園而言報價難免要比其他房企高。

這是碧桂園在上海土地市場首次亮相告捷，而相似的場景還會繼續(xù)出現(xiàn)。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，碧桂園內(nèi)部已明確瞄準(zhǔn)的并不止是“一二線城市”，而是“城市中心”。

按照2014年年報，一二線城市占碧桂園全年銷售金額的48%，三四線城市占比同樣是48%，剩余4%來自海外城市。

從數(shù)字來看，碧桂園一二線城市占比并不低，但接近碧桂園的相關(guān)人士轉(zhuǎn)述內(nèi)部講話指，碧桂園過去的一二線布局主要是在城市周邊，“現(xiàn)在是要進城市中心，而且有些項目正在落地過程中。”

換言之，碧桂園的計劃是要從過去的“三四線城市+一二線郊區(qū)”向全國布局轉(zhuǎn)變。可以觀察到的是除去公開市場拿地，碧桂園正在加大力度尋找外部合作和并購的機會。最新的案例發(fā)生在宜昌，4月23日，碧桂園與武漢清能地產(chǎn)集團簽約戰(zhàn)略聯(lián)盟合作。

盡管碧桂園并沒有披露雙方合作的具體細節(jié)，但武漢業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，兩者的合作很有可能是一方出地一方操盤，“因為清能地產(chǎn)是武漢國資背景企業(yè)，手上有不錯的資源，但是操盤能力確實一般，引入碧桂園合作應(yīng)該屬于合理想象的事情。”

而碧桂園嘗試合作開發(fā)成功的項目在去年已經(jīng)開始面世。熟悉碧桂園的人對河北淶水碧桂園九龍灣與海南碧桂園珊瑚宮殿應(yīng)猶有印象，這兩個2014年碧桂園重點推廣的項目正是其與項目原開發(fā)商合作模式的代表。

進入2015年后碧桂園在多地發(fā)出“重金尋地”的消息，碧桂園相關(guān)負責(zé)人亦曾對觀點地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，集團尋地過程中“不排除并購的機會。”

并不掩飾對土地急切需求的碧桂園，無疑正行進在繼續(xù)規(guī)模的道路上，而碧桂園的土地加法或許也正在流露出其未來的產(chǎn)品和策略方向。

土地加法與利潤賬本

土地之于項目，正如面粉之于面包。要支撐今年1350億元乃至今后可能更高的規(guī)模，大量的土地仍然是碧桂園需要的。截至2014年，碧桂園的可建建筑面積約為7910萬平方米，同比2013年7227萬平方米的土儲增長9.4%，全年新增總建筑面積1896萬平方米。

有長期跟蹤碧桂園的港股分析師對觀點地產(chǎn)新媒體表示，盡管碧桂園已經(jīng)開始提出北上廣深戰(zhàn)略方向，但是未來很長一段時間內(nèi)三四線城市仍然會是碧桂園的重心，“一線城市的項目在品牌塑造和資產(chǎn)估值方面的提升可能幫助，但是這種嘗試并不會改變?nèi)木€是碧桂園主戰(zhàn)場的格局。”

“而且過去碧桂園擅長的是通過低地價和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等成本控制來保證利潤空間，當(dāng)然與高端產(chǎn)品在三四線城市沒有太多市場有關(guān)，所以未來繼續(xù)進入一線城市后，碧桂園在競爭激烈的市場中對高地價成本產(chǎn)品的溢價打造能力還需要觀察。”

也許是對此已有自知，碧桂園在上海拿地之時也披露旗下“精工”系列，稱其已成立高端品牌專業(yè)開發(fā)管理團隊，策劃研究一線城市的高端產(chǎn)品。

另一個值得注意的方面是碧桂園拿地的趨向也正在向小幅地塊調(diào)整。按照全年新增67個項目計算，碧桂園平均每個項目的體量約28萬平方米，相同的數(shù)值比較之下，遠低于中海、恒大等房企。

“從排行前十的項目銷售占比來看，碧桂園對百萬大盤的依賴性正在下降，或許也可以說過去的百萬大盤后期持續(xù)熱銷的難度越來越大了，碧桂園提出的向縣級、鎮(zhèn)級的深耕應(yīng)該更多會以小項目形式出現(xiàn)。”

而這種改變的出現(xiàn)，也與三四線城市去化難度加大、回款較慢和利潤趨薄相關(guān)。

上述分析人士認為，三四線城市數(shù)量多、競爭小以及自身的成本控制是碧桂園繼續(xù)挖掘三四線空間的優(yōu)勢，但是土地成本上升、銷售費用控制以及續(xù)推去化難度也是挑戰(zhàn)，“怎么樣在市場小、利潤薄的情況下賺錢是個大考驗。”

2014年，碧桂園凈利潤約為102.3億元，同比增長20.1%，但毛利率為24.1%，同比2013年下降3.6%，凈利潤率為12.1%，同比下降1.5%。國際投行巴克萊3月份發(fā)布研報認為，碧桂園未來亦難以將上升的地價成本轉(zhuǎn)嫁至買家，預(yù)計其存在毛利率未來繼續(xù)向下的可能。

不過，在房地產(chǎn)行業(yè)整體競爭激烈、利潤趨薄的趨勢下，碧桂園在內(nèi)部優(yōu)化方面的工作可圈可點。其中，土地決策流程優(yōu)化是碧桂園較早就開始的工作。

據(jù)了解，碧桂園設(shè)立的投資管理中心扮演的就是土地決策的裁判角色，負責(zé)評審和分析各個區(qū)域或直屬投資團隊的土地項目投資報告，并兼負重大項目的談判工作。

有分析指出，碧桂園以獨立的投資管理中心部門來進行決策的流程，實際是在平衡和調(diào)和城市公司、區(qū)域公司和集團之間的事權(quán)與財權(quán)的分配，以求優(yōu)化效率和保證對市場的快速反應(yīng)。

此外，去年以來碧桂園在精簡營銷體系、所建銷管成本、降低融資成本方面都下了不少功夫。2014年，碧桂園銷管費用從6%下降至5.8%，凈借貸比率降低7.6%至59.7%。而這些改變的出現(xiàn)，或多或少也與碧桂園大力引入職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)，尤其是出身中建和中海系的“三斌”。

曾傳出有這樣一則趣事，據(jù)說楊國強曾親自接待中建系前掌門人孫文杰到訪碧桂園時，楊國強第一句話就打趣稱，“這么多中建出來的人，這個主席應(yīng)該您來當(dāng)呀。”逸事難究真假，但碧桂園在千億后的內(nèi)部調(diào)整卻似乎是隱帶著要做“優(yōu)等生”的影子。