重點(diǎn)提示

中國的城鎮(zhèn)化是“大城市化”、“超大城市化”的過程。中國樓市相對較好的區(qū)域集中在常住人口800萬以上，新房房價1萬元/平方米以上的若干大城市。

從擁有660個城市中挑選出最具有投資價值的60個城市，并不是件容易的事。為此，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文在過去幾年時間里，到過20多個中國的城市調(diào)研。

每到一座新的城市，麥哲文和他的同事就會拿出特有的坐標(biāo)體系來衡量這座城市。比如，經(jīng)濟(jì)總量如何、投資情況如何、有沒有大型企業(yè)……通過計(jì)算和匯總，最終得出結(jié)論。

然而，4月初舉辦的一個報(bào)告發(fā)布會上，麥哲文和他的同事們遭遇了一個“不大不小”的尷尬。在他介紹完他們眼中最具有投資價值的60個城市后，沒有一個記者舉手提問。

對于絕大多數(shù)一生中只有一次或者兩次房屋購買個人來說，了解除自己居住城市之外的信息似乎有些多余。實(shí)際上，真正對這份報(bào)告感興趣的群體，是準(zhǔn)備在中國投資的外資機(jī)構(gòu)和一些開發(fā)商。

巧合的是，龍頭企業(yè)萬科（000002.SZ）也是在60個左右的城市進(jìn)行開發(fā)布局。透過年報(bào)顯示，恒大地產(chǎn)[-1.25%]（3333.HK）進(jìn)入了全國147個城市，布局城市數(shù)量全國第一。萬達(dá)商業(yè)（3699.HK）也在全國擁有107個項(xiàng)目，也進(jìn)入了數(shù)十個城市。

透析千億房企的布局策略、60強(qiáng)城市分布，或可管窺財(cái)富聚集的脈絡(luò)，以及中國城市發(fā)展的動向。

選擇的邏輯

2013年6月，萬科集團(tuán)總裁郁亮在參加西安的媒體見面會時談及萬科的投資策略。他說，“目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場可分為60個城市區(qū)域，中國有房價問題也是60個大城市的問題，其他的區(qū)域房價太低，萬科沒興趣。在廣深、北京、上海和海外區(qū)域均衡布局，對于降低行業(yè)波動會有幫助?！?/P>

根據(jù)萬科2014年年報(bào)顯示，萬科堅(jiān)持聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2014年底，萬科進(jìn)入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。

擴(kuò)大城市布局并不是萬科首選，他們更傾向于深耕已經(jīng)進(jìn)入的城市?！皩θf科來說，我們的思路就是與城市發(fā)展同步?！庇袅猎诮邮懿稍L時表示。

相比萬科有側(cè)重和相對均衡的布局，同是以住宅為開發(fā)為主的恒大地產(chǎn)在三線城市布局最廣，而且項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到305個。也正是這樣的布局讓恒大地產(chǎn)的業(yè)績在過去一年里逆市飄紅。2014年恒大營業(yè)額從2013年的937億元上升18.9%至1114億元。但在中國，一線城市和三線城市差距巨大。在一線城市里，某些樓盤一年的銷售額比三線城市幾家小公司加起來的銷售額還高。從2013年開始，恒大開始加快在一線城市的布局。

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的萬科，近些年來規(guī)模增長迅速的重要原因之一是逆勢而為。眾房企為了城市中心的土地殺得頭破血流之際，萬達(dá)選擇在郊區(qū)拿地。很多房企認(rèn)為，只有一線城市或者1.5線城市的商業(yè)才更有發(fā)展機(jī)會時，萬達(dá)布局的重點(diǎn)則是三四線城市。2014年，萬達(dá)商業(yè)共新開23個購物中心，累計(jì)在71個城市擁有已開業(yè)的購物中心107個。萬達(dá)內(nèi)部一份2016年開業(yè)項(xiàng)目分布表顯示， 萬達(dá)2016年重點(diǎn)布局的大多為三四線城市，不少城市都是首次進(jìn)駐。

不久前在香港的業(yè)績報(bào)告會上，萬達(dá)商業(yè)執(zhí)行總裁曲德君表示，萬達(dá)在未來很長一段時間仍將保持較快增長率、不存在產(chǎn)能瓶頸的原因是，在中國還有超過100個城市可供選擇。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的內(nèi)部資料顯示，萬達(dá)進(jìn)入的城市需滿足較高的經(jīng)濟(jì)總量、人口等指標(biāo)門檻，其中可以劃分為一線、二線、三線、四線的城市共計(jì)216個。萬達(dá)到目前只進(jìn)入了110多個城市，還有超過100個城市可供選擇性進(jìn)入。未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化加速，還會有更多其他城市躋身符合萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的城市，進(jìn)一步擴(kuò)大潛在市場。

按照萬達(dá)的測算，一線城市基本可以容納的萬達(dá)廣場項(xiàng)目的數(shù)量為8-10個（例如上海截至目前已有6個項(xiàng)目），二線為3-4個，三線為2-3個，四線為1個。因此，能容納的理論項(xiàng)目總數(shù)約為359個。

在空間上，萬達(dá)的布局顯示了與“政策紅利”的一致性。觀察萬達(dá)的投資版圖會發(fā)現(xiàn)：它在二三線城市的進(jìn)入選擇上，與2010年《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》和2014年頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的重點(diǎn)發(fā)展城市相吻合。

“大城市化”、“超大城市化”的空間

仲量聯(lián)行選取的60強(qiáng)城市和萬科的布局存在很大的重合性，評價的角度不同，得出的結(jié)論有所不同。它們的共識是，中國城市發(fā)展速度驚人，并且還有極大的潛力。

按照仲量聯(lián)行的報(bào)告，中國60強(qiáng)城市總?cè)丝趯⒔?億，更廣的輻射圈則可容納4億人，超過美國人口總?cè)藬?shù)。過去3年，中國城市60強(qiáng)的消費(fèi)階層迅速擴(kuò)張，年收入超過5000美元的人口數(shù)翻了一番，達(dá)到1.3億。這60個城市的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)8.6萬億。而過去幾年里，北京上海房地產(chǎn)吸納量增長迅速，已經(jīng)使其躋身為世界20大跨境房地產(chǎn)投資目標(biāo)市場之列。

麥哲文認(rèn)為對于投資者和開發(fā)商來說最有價值的信息是，超一線城市（北京、上海）的辦公樓市場競爭過于激烈，但在一線城市（廣州、深圳）和1.5線城市（成都、重慶、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安），風(fēng)險(xiǎn)還是處于可控狀態(tài)。他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在許多二線城市或者三線城市，第三產(chǎn)業(yè)占比較小，辦公樓市場空置率高，投資價值沒有那么凸顯。

就零售地產(chǎn)的業(yè)態(tài)來看，中國和所有的國家都不同。中國的電商發(fā)展最為迅速，且人口最多。中國的零售業(yè)將獨(dú)辟蹊徑走出自己的道路。但并不是所有開發(fā)商都像萬達(dá)一樣自帶全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)線。這意味著，萬達(dá)的布局策略很難模仿。購物中心的供給總量已存在過剩風(fēng)險(xiǎn)，絕大多數(shù)開發(fā)者還要在紅海中競爭。唯一的出路在于，提升品質(zhì)，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)仍舊缺乏。

還有一個關(guān)鍵信息是，酒店業(yè)的發(fā)展正在放緩。2014年全國三分之二的酒店供應(yīng)量來自于仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的60強(qiáng)城市。市場已經(jīng)逐漸飽和。事實(shí)上，萬達(dá)也于近日宣布將放緩酒店建設(shè)腳步。

對于住宅市場而言，許多城市都處于輕度供給過剩中。第一太平[-0.65%]研究部經(jīng)理董月在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時表示，他們在提供投資建議時，會關(guān)注一些重要指標(biāo)。比如，這座城市是人口流入型城市還是流出型城市，居民收入情況。顯而易見的是，人口流入型城市擁有更旺盛的住房需求。

根據(jù)平安證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉觀察，中國的城鎮(zhèn)化是“大城市化”、“超大城市化”的過程。中國樓市相對較好的區(qū)域集中在常住人口800萬以上，新房房價1萬元/平方米以上的若干大城市。

聰明的投資者不僅會選擇較好的區(qū)域進(jìn)行投資，規(guī)避陷阱，也會努力分散布局，平衡風(fēng)險(xiǎn)。（編輯徐煒旋）