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“我們保留那么多現金還有一個原因，就是我們在尋求投資機會。我發現不少企業、發展商可能并不想再做下去了，這個時候我們有錢就有很多投資機會。”郁亮表示。

經過數十年的黃金膨脹期，國內房地產開發商的領頭羊萬科同樣遭遇了增長的“瓶頸”。

公司去年財報顯示，萬科去年的房地產業務結算毛利率同比下降了1.55 個百分點至20.76%；結算凈利率則比2013年下降了0.60個百分點至11.41%。

萬科總裁郁亮在3月31日香港業績發布會表示：“房地產業高利潤之時代已過去，未來毛利或凈利潤或進一步受壓，會更注重對股東和項目合伙人的回報率。”

同時，董事會秘書譚華杰則解釋道：“去年利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續提高，從而擠壓了開發商的利潤空間。同時，2014年市場經歷調整期，部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算所致。”

事實上，萬科近四年來利潤率呈現逐年下滑的態勢，2011年至2013年期間，公司房地產業務的結算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%，結算凈利潤率率則分別為15.01%、13.08%、12.01%。同時，2014年萬科全面攤薄的凈資產收益率為17.86%，同比下降1.8個百分點。

“為了推動戰略轉型，公司過去一年加大了各類創新業務的嘗試。”譚華杰指出，“這些嘗試增加了投入，雖然短期內難以體現在收益率上，但長期來看，將為公司發展提供更大空間。我們希望將來這些新業務可以貢獻收入的一半。”

下個十年仍深耕住宅市場

隨著中國房地產市場步入“白銀時代”，萬科站在了戰略發展的十字路口。

“去年我們公司內部進行了一項房地產大周期國際比較研究，覆蓋了所有存在數據的27個經濟體過去40年的房地產市場變化，得出的結論就是未來十年中國的住宅市場不會大幅下跌，整體仍然安全。”譚華杰表示。

他續指：“萬科轉型不必急于求成，目前我們的動作更多的是在機制和組織上轉型，我們有足夠的時間做一些基礎工作。未來十年，在大拐點到來之前，企業要尋找新的利潤增長點。”

對于中央3月30日宣布放寬購買第二套房首期比例，由六成降至四成，他表示，政策不會令房價馬上見效，加上目前市場上可售存貨仍然很多，所以預期在存貨下跌前，樓價都不會反彈，將以穩定為主。

總裁郁亮則回應稱：“不會對中央政策作過多評論，房價順其自然會更好，過多的調控反而干擾了市場的正常運行。而作為房地產商則希望長做長有，不太希望市場出現暴漲暴跌的情況。”

他表示，任何政策因素不會改變行業趨勢，新政的出臺只是去行政化，從而使行業更市場化。同時，他指出不應該期望依靠政策救助行業，而應該要靠企業自己來挽救。

應對整體市場低迷的情況，萬科計劃年內完成四大區域的事業部布局，并成立五個新事業部。郁亮透露，其中確定的三個分別是物業、商業地產、物流。

“其中商業方面，公司跟凱雷、領匯、東方臧山的合作都處于推進中，目前暫無計劃進行分拆。其余兩個事業部還處于空白期，公司尚未確定要做養老還是教育，又或者做產業地產。”他表示。

其中，萬科的物業管理已經形成了可復制的模式，未來將走向市場化，“除了一些在售的競爭樓盤以外，其他樓盤均可以考慮。我們希望將這個模式在未來三年內穩健發展，做得更扎實之后，再考慮未來上市的可能性。”

公開資料顯示，從1992年1月萬科旗下第一家物業管理公司成立，萬科物業相繼布局全國59個大中城市，至今已接管各類物業管理項目400多個。

轉向二手土地市場

雖然房價低迷，但土地市場的地價依然高企，因此萬科過去一年在一手土地市場十分謹慎，未來將傾向于存量土地市場和行業兼并整合的機遇。

萬科統計數據顯示，去年下半年全國14個主要城市的住宅（含商住）用地供應和成交面積同比分別下挫40%、45%，然而去年第四季度的土地平均出讓底價卻錄得同比飆升71.9%，一線城市同期的地價／房價比已高達66%。

“這個比例已接近全球最高的水平，隱藏著巨大的風險。以北京的一些項目為例，根據土地價格核算，必須在三個月以內房價實現翻番，才能覆蓋土地的成本。但我們認為這種機會很小。”譚華杰表示。

數據顯示，截至2014年底，萬科在中國大陸擁有417個主要開發項目，在建項目權益建筑面積合計約2776萬平方米，規劃中項目權益建筑面積合計約3801萬平方米，其中49%位于廣深、上海地區。

他透露，鑒于地價上漲過快，公司堅持審慎拿地策略，嚴格控制投資風險。“這些土地儲備仍足夠支撐未來兩三年開發，因此公司并不急于增加購地，我們相信土地流轉市場會變得越來越市場化、開放，資金、信用狀況好的企業未來會有機會。”他表示。

正因如此，萬科儲備了足夠的“彈藥”為下一步的發展鋪墊。截至去年年末，萬科實現銷售回款2090億，公司的經營性現金流凈流入同比增長近21倍至417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元，而凈負債率則由2013年30.7%高位降至5.4%，創下自2006年以來的最低水平。

“由于一手土地市場價格較高，未來我們希望在存量土地市場有所作為，同時目前房地產行業油水變少，令一些大型央企、國企等不愿進入，而中小型發展商亦因競爭激烈而想退出市場，今年行業會有更多整合機會，我們有足夠的資金實力可以尋找一些并購機會。”郁亮表示。

“我們保留那么多現金還有一個原因，就是我們在尋求投資機會。我發現不少企業、發展商可能并不想再做下去了，這個時候我們有錢就有很多投資機會。”

此外，他指出，對于國際化問題，并不是公司有錢就需要“走出去”，所以并無計劃收購國外標志性項目，“萬科進入海外市場，也不是去建唐人街，而是跟當地最好的開發商合作，可以學習經驗；同時，公司也和愿意到中國內地的海外企業合作。”